原标题：经纬行研究中心总监李耀麟：2015年广州豪宅市场是“城市精品化豪宅的回归”
新华房产1月29日广州讯 （记者 李庆招）据了解，2015年广州将有13个地王项目入市，其中包括华发、恒大、佳兆业等开发的项目定位为豪宅。而来自相关机构的数据显示，去年广州高端住宅市场成交同比下降近一成。是否表明广州豪宅市场在走向低迷，而面对豪宅扎堆入市，2015年广州豪宅项目该如何去化？什么样类型的豪宅项目在同类产品中更具竞争力？本期新华有约，我们邀请到了经纬物业市场运营中心总经理李耀麟为我们解读这一话题。
经纬物业市场运营中心总经理李耀麟
“城市精品化豪宅的回归”
在李耀麟看来，2015年广州豪宅市场是“城市精品豪宅”的回归。其在采访中说道：“这几年广州经历的是“泛豪宅”时代，主要表现在高楼价。这是市场发展白热化的水涨船高的效应，并非真正意义上的豪宅的聚集迸发。真正豪宅的定义，稀缺资源的占有应该是重要的标准。包括稀缺资源（山水、江、林、高尔夫等），地段资源（高价值地段、教育资源等），超高标准的稀缺型新产品。”
“为什么说是城市精品豪宅的回归呢？”其解释到：“这里突出两个关键词：一个是城市化、另一个是精品豪宅。”
何为“城市”？李耀麟解释：“2015年多个板块豪宅扎堆上市，包括CBD、华南板块、广钢新城、白云新城、甚至老城海珠，相比以往分散近郊的布局，今年的豪宅要集中的区域都是市中心为主，或者是城市规划长时间以来沉淀兑现的中心新兴板块。所以说，城市豪宅，是15年豪宅的第一大标签。”
而对于精品化，李耀麟则说道：“如前所说，豪宅集中板块扎堆上市，竞争激烈。在地段优势均等、上市时间接近的情况下，加上整体市场趋于理性化，产品本身的塑造将是项目与市场接轨、突围而出的关键要素。产品内功的修炼与提升，将是15年豪宅较劲的一大看点。”
“综合2015年我们看到是大发展商云集，各版块豪宅的同期迸发局面，将是一个竞争比较激烈的年代。在这种情况下，’精品’二字综合素质的要求非常高，所以称之为’城市精品豪宅的回归’，城市中心区会出现很多真正意义上的豪宅。”
“豪宅市场依旧稳定”
据相关机构统计数据显示， 2014年广州的高端住宅市场同比下降近一成，是否表明广州豪宅市场低迷？
对此，李耀麟则从豪宅的产品特点进行解释道：“豪宅产品特点是占有稀缺资源以及拥有好的地段，再者则是人文资源的沉淀，是一个’买少见少，不可再生’的稀缺资源。另外，从打造标准来讲，其用材及装修标准、包括附加值物管及楼体的设计都是位于城市住宅金字塔相对顶端的位置，如果说开发成本都这么高了，那么其就是一个’价值的沉淀体’，从这个层面来说，豪宅相比于其他普通住宅，最大的优势就在于它的保值性。”
在2014年，很多刚需楼盘销售情况比较乐观。但从数据看，较多楼盘都是低价入市，甚至出现有楼盘卖到一半出现价格大跳水的，跌幅超过30%的情况。而回看2014年整体的豪宅市场情况，价格都比较坚挺，也证实了其保值性及抗跌性都比较强。李耀麟说道：“2014年全球经济放缓，在这样的经济背景之下，购买豪宅的人群出手会更加谨慎。除了经济变化之外，还有一个投资渠道分散，包括保险业、基金、海外市场投资等。”
“就广州市场而言，近郊物业以低价入市也对市场形成了一定的干扰。并不是说它对豪宅市场有什么正面的冲击，站在投资的角度而言，买豪宅的人有两种，一种是改善居住，另外一种是投资，而投资者在限购限贷的背景之下，则会选择一些价格低且不限购的产品。”
“因此，不能说2014年豪宅市场低迷，它依然是保持了比较稳定的销售情况。只不过在限购限贷的背景底下，客户的成交周期慢了，出手相对谨慎，加上其投资资金被分散到了一些近郊板块入市价格较低的产品上。”李耀麟补充道。
“产品的综合实力是最有竞争力的发力点”
2015年广州将有13个地王项目入市，其中包括华发、恒大、佳兆业等开发的项目定位为豪宅。对此，李耀麟亦表示：“2015年豪宅市场也将面临激烈的竞争。”
今年以来，出现了“豪宅中心化”的局面。广钢新城地王项目入市无疑比较受大家关注，云集了中海、华发、金融街房企等。“由于中心城区地价高，面粉贵过面包，在产品打造上面，成本的控制是一大关键，如果一味的追求高利润入市，跳空高开的话，将有机会跌进“入市遇冷”的被动局面。”李耀麟表示。
“正因为竞争激烈，总体来说，在回归精品化的路线看来，2015年豪宅市场还是会有很多看点。”李耀麟进一步指出。
首先，在同一片区开发，拼的就是产品的本质。在成本相对收支平衡的情况底下，要做出精品豪宅，这也是很大的考验。对于购房者而言，其购买产品的欲望在于达到资产的保值。对于非刚需型的客户来说，产品的附加值会尤其显得重要。
其举例说道：“销售卖一套房子跟客户介绍时说该产品可望江，有漂亮装修及园林等，这只是在产品上的一个价值垒砌。对于客户来说，买一套房子换来的是身份的彰显。‘唯一的、不可复制性’或会更加能帮助去化。”
“我觉得一个任何项目要做的都是消费者的市场，打造消费者需要的产品才能很好的保持市场消费力。那什么样的产品能打动客户呢？客户群购买豪宅，更注重的是产品的软性服务，配套方面如商业配套、教育资源等，产品本身如豪装以及一些比较特别的人性化设置，这些都是必不可少的，产品的综合实力是最有竞争力的发力点。”李耀麟表示。
如果说在同期要抢占市场的话，李耀麟则给发展商建言：“必须有一个更加长的时间提前去与市场接轨。‘面粉贵过面包’可能是2015年豪宅市场一个比较大的课题。一个项目的入市，必须要有充足的时间让消费者接触到该产品，要提前让消费者知道自身的产品与其他产品的差异化。”
“如果是在同一地段的话，卖的资源几乎是统一的，更加需要的是自身魅力的一个塑造。”其笑称。
而对于2015年广州豪宅市场发展趋势，李耀麟则表示：“如果说贷款放松的话，在相对宽松的政策之下，豪宅客户群出手的压力会减少。所以，项目入市初期，如何控制性价比，贴近成本低利润入市开局，估计会是众开发商选择的良策之一。再者，面对理性的豪宅消费群，他们的眼界、眼光都将更高。因此，精准洞察消费者的需求，打造贴合他们内在需求的产品，包括硬件、软件的全面提升的真正意义的精品豪宅，才是制胜市场的核心对策。”“2015年的豪宅市场虽竞争激烈，但个人还是比较看好的。”其最后总结。
