(一)房子沙盘大不同 看错了还是开发商没告诉你？
如果说刘强的购房“麻烦”围绕在定金退还的问题上，已经收了房的何晴维权“退款”之路似乎显得更为纠结。
交付延期超300天提出解除合同 未获法院支持
2011年，何晴与某开发商签订《认购书》购买商品房。《认购书》约定，何晴须在2011年6月28日前交清定金及首付，并签订《商品房预售合同》。由于何晴并未如期筹备到所需款项，她向开发商提出延期付款申请，表示“余下2万定金在2011年6月30日前交清，否则已交款不退，房屋另售。首付款30余万在2011年12月27日前交清，否则已交款不退，房屋另售。”开发商同意延期，并在付款申请表上签字确认。
开发商同意付款延期后，何晴在2011年12月26日付清了房款，并在2011年12月26日与开发商签订了《商品房预售合同》，合同上约定的首付日期为2011年12月27日前。
不过，在感受到开发商于付款上的“善解人意”之后，何晴的购房之路却迎来了几番波折。
按照她与开发商签订的《商品房预售合同》，开发商应在2011年12月31日前将商品房交付给何晴使用。并取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、及该市《新建住宅项目配套设施交付使用证》。
然而，2011年12月31日，何晴并未等到自己房屋的交付。经过一年的等待，2012年11月26日，开发商才终于将房屋交付给何晴。也就是说，距离合同约定的交房日期，晚了331天。
收楼后的何晴开始等待房屋办证，但是一年过去了，开发商仍未有动静。几经思索后，2014年，何晴将开发商告至法庭。未曾想，这条诉讼之路却显得相对漫长。
按照何晴与开发商签订的《商品房预售合同》第九条“卖房逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按下列方式处理：1、逾期不超过90日……2、逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的1%向买方支付违约金。”
但是，何晴以“延期交付超过90天”为由诉讼开发商并要求解除《商品房预售合同》，这个看似“站得住脚”的理由，却由于未在解除合同的条件成就后一年内向开发商提出解除合同请求而未获得法院支持。
也就是说，何晴应该在开发商延期交付超过90日的一年内提出解除她与开发商所签订的《商品房预售合同》，但这一年，何晴都用来等待办理房产证了。
消费者付款延期与开发商办证延期 责任不能相抵消
在“延期交付”并未能获得退房的情况下，何晴找到了第二个诉讼理由：延期办证。
原来，何晴签的《商品房预售合同》规定，卖方要在房屋交付使用60日内，将办理房产登记需要卖方提供的资料报房产管理部门备案，并办理房屋的权属登记证书手续；买方则需要在90日内去办理。如果因卖方责任不能在规定的时间内取得房产证，处理方式有两种。一是退房，开发商按已付房款的1%赔偿买方损失。二是不退房，开发商按已付房款的0.5%向买方支付违约金。
而在2012年11月26日将房屋交付给何晴后，开发商因自身原因并未取得《建设工程竣工验收备案表》，也一直未办理房屋的权属登记证书手续。
这一次，何晴提出解除合同的请求获得了法院的支持。不过，开发商也有着自己的辩护。开发商认为，何晴因为资金紧张，申请延期支付房屋定金和余款，双方达成协议，开发商逾期交房的违约责任与何晴逾期交款的违约责任互相抵消。
何晴则表明，自己并未与开发商有这样的协议。她认为，自己是按照《商品房预售合同》约定的时间按期足额付款的。
最终，法院认为，合同签订后何晴履行了付款义务。房屋交付后，开发商未能在合同约定的期限内办理房产权属登记证书手续，导致何晴未取得房屋的权属登记证书，开发商的行为构成了违约，何晴要求解除双方签订的《商品房预售合同》，法院予以支持。
而关于利息赔偿的诉讼仍在继续……
律师支招：在附加条款中做出约定
聚焦何晴的维权故事，围绕在她与开发商签订的延期付款协议上的争议值得关注。签订延期付款协议是否具有法律效力？如何避免在申请“延期付款”后，开发商提出的与“延期交楼”责任相抵消要求？不想“退房”的消费者又该如何维权？广东省房地产研究会研究院廖建勋律师认为：
一、延迟付款协议具有法律效力
消费者与开发商签订的延迟付款协议具有法律上的效力，视为双方同意对原合同付款约定的修改；如果双方对是否延迟交楼没有达成协议，就应该继续按照原合同中约定的交楼时间履行合同，也就是说，消费者与开发商签订延迟付款协议并不必然赋予开发商延迟交楼的权利，开发商也不能行使该抗辩权。
二、避免出现丧失解除合同胜诉权的情况
根据法律的规定，合同解除权属于形成权，适用的除斥期间为一年，而且除斥期间不适用诉讼时效的中断、延长等规定，也就是说在条件成就后一年内，消费者不行使解除权将丧失胜诉权。因此，消费者在出现房屋质量纠纷时应该尽早请教专业律师，避免出现丧失解除合同胜诉权的情况。
三、不想“退房”的业主“盯紧”违约条款
解除合同或者选择退房一般是在开发商存在严重违约情形时适用，如果消费者不想“退房”，但对开发商延期交付与延期办证又无法忍受时，可以按照合同的约定或法律的规定要求开发商承担违约责任，一般合同都有约定延期交付或延期办证的违约责任。因此，消费者在签订购房合同时对违约条款要认真研读，必要时可以在双方的附加条款中对此类情形进行约定。（新华房产调查记者 张筱姝）
