编者按：每年的3月15日是“国际消费者权益日”。作为房地产领域的消费者们，在购房过程中亦不乏与开发商之间的“消费者权益保卫战”。在今年“3.15国际消费者权益日”来临之际，新华房产“3.15故事会”为您讲述追逐安居梦的消费者故事。
并不是每个消费者的购房维权都会走向“退房”。在房屋交付使用之后，当房屋出现问题，消费者又不想走向退房结局时，应该如何维权呢？
发现质量问题直接诉讼
陈红的故事也许是一个缩影。比起刘强“退定金”维权与何晴“退房”维权，陈红的维权显得非常简单。2012年，在自己所购的房屋交付使用后，陈红带着喜悦进行了装修。然而，入住后不久她发现，房屋竟然开始渗漏。“大卧室东侧墙面、南侧平台，小卧室窗台周围的墙体都在漏。”陈红说。在与开发商沟通无果后，她直接将开发商诉讼至法院，要求对渗漏墙体及对卧室等受损墙面进行修复，恢复原状。
为了诉讼顺利进行，陈红提供了房地产权证、《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》、现场照片和居委会出具的证明信等证据。根据陈红所在市《商品住宅质量保证书》约定，陈红与开发商所签订的《住宅质量保证书》对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期要求至2016年5月1日。因此，法院判决开发商在判决生效后十五日之内对陈红的房屋渗透进行维修。
达不到诉讼条件的质量问题
不过，像陈红这样因为质量问题直接诉讼开发商的案件并非主流。2014年底，广州萝岗区某小区业主在面对质量问题时，则显得有些“毫无头绪”。
2014年底，小许和父母一起在周末去往自己即将交付使用的小区。刚刚大专毕业的她对这份父母送来的礼物倍感珍惜。原来，在广州做生意的父母希望女儿在毕业后能安心工作，为小许购买了一套75平米的二室一厅小户型。然而，临近交房，小许和父母来到小区后却发现状况看起来并不太理想。“我们收到《收楼温馨提示书》，邀请我们在12月底前来预验房。可是到小区一看外墙瓷砖有许多脱落，走进小区排水也不好，到处积水。去毛坯的房子里一看，还有些渗水。”小许说。刚刚毕业的小许并不清楚面对这些问题应该如何处理。
由于现场有许多业主在，小许便与业主们讨论起来。很快，业主们将自己房屋的问题及公共区域墙体的问题整理成一份文档，统一提交给了开发商，要求做出整改。开发商书面回复了业主们提出的要求，表示将会进行整改。小许和业主们拿着这份回复却犯了愁。由于该小区并未完成交付，此次预验楼后，开发商将脱落的砖瓦进行了一定修补，择日将会再通知业主验收。“我们写过去的问题有几十页，开发商只回复了一页纸，说会修补。但并没有指明修补哪一处，哪一间的房子，我们根本不放心。”小许说。
于是，小许和多位业主一起在政府各部门接待处忙碌起来，希望能督促开发商给出一份详细的整改报告，但是也难倒了接待此事的相关人士。原来，开发商发出的这份预收楼通知，只是为了真正的收楼做铺垫，开发商本身还未取得《建设工程竣工规划验收合格证》与《建设工程竣工验收备案表》。
经过一个多星期的到处奔走，小许对维权好像不再那么“无头绪”了：“我们到处去找，后来才知道，如果是已经取得了《建设工程竣工规划验收合格证》与《建设工程竣工验收备案表》，就表明通过了国家的验收，那时候如果发现有质量问题，质监站就会督促开发商整改。” 在了解清楚后，小许选择了等待。
律师支招：选择维权方式要视情况而定
在广东省房地产研究会研究院律师廖建勋看来，小许面临的达不到诉讼条件却又发现质量问题的情况并不复杂。他认为：“这属于开发商的预期违约（重大事项除外），因房屋还没有交付，所以消费者还不能通过行政处理和司法诉讼及仲裁的方式维权。但消费者可以通过发督促函或律师函的方式向开发商表明自身对房屋质量问题的立场，让开发商重视消费者的权益。”
“督促函或律师函最好包括如下几点立场：1、如果开发商不进行整改，消费者将可能拒绝收楼，并追究开发商延迟交楼的违约责任；2、如果开发商交付的楼房出现严重质量问题并影响正常居住，消费者将可能解除合同并要求开发商承担违约责任。当然还要注意保留相关的发函证据。”廖建勋补充道。
另一方面，对于已经收楼的质量问题，廖建勋认为，消费者选择自行协商、行政处理和调解、司法诉讼或仲裁等哪一个途径需要视情况而定。如果是重信誉的开发商可以通过发函（最好是律师函）的方式进行协商，自行协商是最便捷的维权方式，成本低，时间短；如果开发商蛮横不讲理，则要通过行政处理和司法诉讼途径来处理了。
通过向房屋管理部门进行投诉或举报的方式，能在一定程度上给开发商施加压力，促使开发商及时处理消费者提出的意见。如果行政投诉和处理不奏效，可能就要通过诉讼或仲裁的方式进行维权了。若要诉讼或仲裁，则证据是关键。消费者需要准备的主要证据有：房屋存在质量问题的证据（可以通过公证的方式获得证据）；消费者曾向开发商提出过主张的证据如律师函等；如果是自己进行维修的应该出具维修鉴定报告及正规的维修发票。（新华房产调查记者 张筱姝）
