每年的3月15日是“国际消费者权益日”。作为房地产领域的消费者们，在购房过程中亦不乏与开发商之间的“消费者权益保卫战”。在今年“3.15国际消费者权益日”来临之际，新华房产“3.15故事会”为您讲述追逐安居梦中的消费者故事。

    “这么大的一个商业配套说没就没”，直到现在，业主刘先生（化名）仍对此感到不解。出于对该房企品牌及背景的认可，刘先生于2013年再次购入其在荔湾开发的某楼盘一套房产。“十年前，我就是这家开发商的业主，住得很舒服，也没有遇到销售欺诈这种荒唐事”。然而，当十年后的刘先生，再次购入这家开发商的房产时，却令他苦恼万分。

    虚假宣传：商业项目子虚乌有？

    该小区业主刘先生指，自己于2013年购入该小区一套物业，彼时，项目销售人员宣称，项目附近将建起大型商业项目。如今，一年多时间过去了，王先生和其他业主却通过各种途径得知，商业项目所在地块并未出让，开发商所勾勒的生活蓝图或许只是一个“谎言”。有业主则猜测，开发商所称的商业配套，或许实为物流园。规划局网站2008公布的一份文件规划验证了这种猜想。其控规图纸显示，开发商所标注的商业配套所在地块与物流园区重叠。

    得知这一情况后，该小区业主曾多次与开发商交涉，要求给个明确的说法，然而，交涉换来的结果至今仍是开发商的沉默。

    律师：发布虚假广告要承担民事责任

    针对上述违规现象，广信君达律师事务所律师刘洋认为，如果开发商确实存在不实宣传的行为，是违反了《广告法》第三十八条：发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。由此，业主可通过法院起诉来解决问题。

    “广告单张、销售口头承诺具有随意性，因此一般不能用作证据，但对方认证的官方微博上的资料可作为法律证据。”

    知识大讲堂：四类广告或涉虚假宣传

    一、气氛渲染型

    为激起购房人的购买欲望，开发商充分利用人类虚荣心和想象力，将刺激性、煽动性的诗意语言写入广告。如高尚社区、人文气息，温馨家园、依山傍水，黄金地带、商机无限，无限升值潜力、居家置业首选，春天般享受、与贵族身份匹配，欧式设计理念、古典高雅等等。

    律师支招：

    这些广告因内容不具体明确，不符合要约条件，属于希望潜在购房人向自己发出购房要约的邀请，对开发商不具有法律约束力。

    二、环境描述型

    为体现商品房的适宜性，销售广告极力描述楼盘周围的自然、生活和工作环境，使购房者信赖适合居住与工作。所述环境可分为两种情况：

    1.描述现有环境。如采用平面效果图、彩色效果图、现场沙盘、示意图介绍楼盘周围有学校、医院、超市、菜场、娱乐、会所等设施；或使人感到楼盘身处繁华区域、商业中心、交通枢纽。广告语言模糊，如“周围、附近”是多远距离，是直线还是实际距离？尽管有虚假成分，但现有环境易于辨认，故此类广告属于正常商业吹嘘，对开发商亦无法律约束力。

    2、描述未来环境。新建商品房规划开发区外的环境和公共设施尚未确定，但却开发商大肆宣传。如将建立小学、幼儿园、医院、市场生活设施、规划区外存在50米干道、若干路班车等，实际上政府规划意向尚未确定;明明是商住混杂大楼，却说成是与国际接轨的SOHO产品。

    律师支招：

    虽然《解释》第3条把商品房广告视为合同内容仅限定在“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，但购房者难以知道销售广告限于开发规划区之内还是之外，如果销售广告对规划开发区外的未来环境和公共设施具体明确，对购房人购买决定和购房价格有重大影响的，亦应当视为合同内容，否则意味着许可开发商可以违背诚实信用原则进行虚假宣传。

    三、具体模糊型

    销售广告对规划区内的楼房价格、面积、绿化、质量、装修等内容作出描述与承诺，但具体数字、规格、标准不甚详细，比如标明商品房起价或均价;承诺纯德国进口厨具、高级外涂料、名贵大理石内墙、24小时保安等。但同一楼盘因朝向、位置、楼层不同，价格相差很大，甚至每平方米相差上千元;楼房必须装电梯、刷涂料、配保安可以确定，但何为高级、名贵则不尽详细。

    律师支招：

    根据《合同法》15条和《解释》第3条，如果广告的说明与允诺具体明确，对合同订立和房屋价格有重大影响的，可以视为要约。比如开发商将纯德国进口厨具变更为国内产品或他国进口，购房者可以要求其承担更换、重作或支付违约金等责任。

    四、赠送优惠型

    赠送物品、优惠房价亦是开发商常用促销手段，包括以下方式：1、价格优惠，如前20名购房者8折优惠、某月某日前购房9折、购房送装修，此类承诺通过直接或间接价格优惠吸引更多购房者；2、物品赠送，如买房送空调、彩电、车库等，此促销方式的房价不变，但所赠物品的品牌、型号、质量等不甚明确；3、机遇赠送，如解决全家户口、子女入学、工作就业等，该赠送在国家政策宽松时容易解决，政策加紧时开发商无能为力；4、虚伪赠送，如购跃式房送露台、购顶层房送阁楼、购房送小储藏室等。

    律师支招：

    根据《商品房销售管理办法》12条，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。露台、小储藏室和阁楼只能连同房屋销售于同一购房人，且根据《房产测量规范》该部分不应计入建筑面积，故本属买房人所得部分无需赠送。前三种情形属于开发商给予相对方利益，从而吸引其缔结合同的附条件单方允诺行为，对开发商具有法律约束力，不履行义务或履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。（新华房产调查记者 胡天祥）