○楼市新政出台：二套房贷款首付比例降至四成○业内：刺激有限，但利于盘活存量。

    在2015年一季度尾巴上，多款楼市新政策密集出台，释放出“提振楼市”的明显信号。

    3月30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知：二套房最低首付款4成，公积金购买首套房最低首付2成，首套房还清贷款者，二套房最低首付只需3成。当日，财政部也来加码：二手房满2年免征营业税。房产新政利好程度显然超过预期，或许更值得关注的是，这一轮新政对长沙楼市刺激如何?下一步，房地产市场还有哪些新政可期?

    兴奋剂降低首付提振楼市，为什么是降至4成

    新政 解读

    对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。公积金贷款购买首套房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，再次购买二套房最低首付款比例为30%。

    在新政发布前数天甚至数小时内，业内针对降低二套房贷款首付比例的猜测都相对保守：5成。为什么最终降至4成?

    “降至4成超出市场预期，但尚在意料之中。本来就6成，若降至5成，不符合中央去库存盘活并带动整体经济的要求。但要降至3成，也过于激进了些，所以4成是合适的。”湘高协房地产经理人分会执行会长兼秘书长、长沙创普集团副总裁李杰说，预计4月份成交量将现井喷。

    中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，“从国际经验看，个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右，此前我国二套房普遍执行60%至70%，执行标准明显高于国际水平，现在的调整也是市场化的一种表现。”

    2015年开年以来，经济下行压力加大。从前两个月的统计数据看，经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指标进一步回落，其中房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。

    “越是暧昧不清的政策往往造成错误的购买决策，而清晰的政策有助于购房者做正确的判断。”在湖南长城投资有限公司营销副总经理江伟华看来，鼓励民间闲散资金进入楼市，是彻底解决投资者应对通胀的疑虑，也是解决库存的良好方式。

    长沙恒瑞地产总经理高铁强表示，“受此提振，一线城市和中心城市房地产成交数据将会在未来一个月内得到明显改观。”

    “这一系列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对目前经济下行压力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

    组合拳 二手房满2年免营业税，卖家买家谁受益

    3月30日，财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知。个人将购买不足两年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买两年以上含两年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款之后的差额来征收营业税;个人将购买两年以上含两年的普通住房对外销售的，免征营业税。

    解读

    “这对于促进二手房市场发展是重大利好。”长沙市房地产中介协会秘书长刘元林说，“该政策出台的背景是目前全国房屋存有量已经很大了，大量房源空置造成社会资源浪费，国家将重点盘活存量，提高资源有效利用，推动房地产市场健康良性发展。”

    “消费者可以充分利用满2年以上普通住房销售免征营业税的新政策，积极换取适合自己的改善性住房，以免造成未来‘只有套数没有居住素质’的状态。”碧桂园集团湖南区域总裁助理兼办公室主任蓝维维说。

    不过，也有专家指出，此次营业税放宽免征期限政策力度很大，但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。也有专家认为，买房也会从中受益。如果出现大量抛售，则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房，加大房屋流转率，实际会降低买房成本。

    湖南落地：通知下来就会执行

    记者昨日从湖南省直单位住房公积金管理中心获悉，湖南的“宽松版”公积金新政的落地执行也只是时间问题。

   “目前我们还没有收到正式的文件，如果上面文件正式下来了，湖南一定会响应国家的政策及时跟进调整。”湖南省直单位住房公积金管理中心相关负责人回应。

省直单位住房公积金管理中心的现行政策是：对于购买首套住房已使用贷款，但贷款已结清且房产已转让注销的，现申请住房公积金贷款购买普通自住房的，首付比例不低于40%。

    据悉，湖南省直公积金现行贷款政策，依然为“保”首套房“限”二套房“禁”三套房——对于购买首套普通自住房的，公积金贷款的首付比例不低于20%;对于人均建筑面积尚未达到长沙市人均建筑住房面积标准41.42平方米，再申请二套房公积金贷款的，首付比例不低于40%，贷款利率上浮至1.1倍;对于现有两套(含)以上住房或已注销三套(含)以上住房的，现有一套住房并有两套住房注销记录等情况的，不予办理住房公积金贷款。

    中国建设银行湖南省分行住房金融部相关工作人员介绍，由于央行也是下午5点才发布的通知，一般情况下总行再传到湖南这边，再落实到执行的话应该也是一两天之内，“目前我们也在等待总行的通知。”

    随后，记者联系到工商银行湖南省分行和中信银行长沙分行等相关部门，对方均表示，肯定会按照央行新政来执行房贷，但具体的时间点，还需要等总行通知。

    新政

   再问新政

   [冷思考]

   新政对长沙楼市的刺激有限?

    尽管政策利好频频，但不可忽视的是目前长沙楼市供应达历年峰值，楼市仍以去库存为主的现状。

   “这个政策对长沙楼市的刺激有限。房地产市场已经进入‘新常态’，自住性住房需求和改善性住房需求都有非常大的选择空间，要想吸引消费者，还必须在户型设计、得房率、物业服务和小区配套等多方面拿出真正专业的水平，只有性价比高的楼盘才会得到购房者青睐。”蓝维维坦言。

    一些业内人士对此也持同样的观点。

   “刺激有限。奠定2015全年保7增长目标的二季度说来就来，银四金五钻六。”深圳市天骜投资策划有限公司董事长彭远才认为。

   “利好的新政并不是托市的利器，大部分开发商仍会以跑量为战略，以实现正常的投资运营，从而规避风险。”江伟华说。

    长沙市房产研究中心分析指出，结合今年前两个月的数据，长沙楼市的成交有一定程度的好转，去化速度有所提升，但整个长沙市场高土地存量、高在建存量和高在售存量的“三高”态势仍比较严峻，销售均价仍低于去年同期。

    蓝维维表示，长沙的购房需求主要不是因为房贷的首付比例压制的，这一政策对省会外的市州楼市刺激可能更大。

    [下一步]

    还有哪些可期的房地产新政出台?

    此前，记者曾就房贷利率松动等传闻，向省内多家银行求证，均获知湖南地区房贷政策仍然按兵不动，首套房利率水平维持在基准，但基本没有折扣。

    不过，这一轮组合拳打出后，有专家认为，下一步房地产新政出台也为时不远。

    融360理财分析师张懿望认为，房产新政对首套房房贷市场影响不大，银行执行政策一方面受房贷政策影响，最重要是受央行信贷额度影响。在当前救市环境下，预计央行将继续为市场注入资金。二套房房贷方面，预计房贷利率将继续走低，更多银行将推出更多倾向于二套房的政策，因为二套房的贷款人更优质。

    长沙恒瑞地产总经理高铁强则认为，“后续相关的银行利率优惠、认贷不认房、货币补贴均有望紧锣密鼓入市。”