王健林要学马云做电商去掉“地产”二字，郭广昌学巴菲特做投资已经颇有心得，王石去了美国后开始学黑石，中国的房地产巨头们正谋求出路。
近日，房企2014年年报和一季度季报相继发布，从数据来看，国内房企利润大幅下降，随着需求的下降，由世界上最大的房地产市场蕴育的世界最大房企正遭遇生存危机，传统房企盈利模式还能走多远？
房企加速多元化
近日，在深交所，万达集团董事长王健林用6000字左右的演讲，分四个部分阐述了集团的“轻资产”转型战略，“五年以后万达广场将没有重资产项目了”，“将来万达商业股份有限公司可能去掉‘地产’二字。”王健林希望转向更大程度上由租赁驱动的模式。今年年初，万达商业地产公布了与光大控股旗下的的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间首批投资约人民币240亿元。万达方面对外表示，这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动。
万科同样在尝试轻资产模式。2014年8月，万科与世界最大的投资公司凯雷投资集团签署商业地产战略合作平台意向书，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，两者分别持股80%和20%，未来会以资产证券化的方式推出。随后，万科又相继将深圳龙岗万科商场和北京金隅万科广场的大部分股权售予领汇基金和麦格理。2014年12月25日，深圳东方藏山资产管理有限公司与万科联手宣布进行商业资产管理的合作。东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。
除了商业地产运营，万科还发力金融业。2013年10月31日，万科发布公告称，拟通过旗下子公司万科置业(香港)有限公司以基石投资者身份参与徽商银行H股的首次公开发行。完成认购后，万科有望成为徽商银行最大的单一股东。
多年前，复星集团的支柱产业就是房地产，不过，如今这家企业已经把房地产缩小到一个板块，复星已成为股权集团，收购保险公司、酒店、服装品牌甚至养老院、旅行社；而星河湾做起高端白酒生意； 世茂集团则计划做更多的商业广场和酒店……甚至还有房企开办养猪场、生产太阳能电池等。
昔日人人想要分一杯羹的地产行业，正遭遇大佬们的集体逃离。
为什么要去地产化
时至今日，房地产行业还是中国富豪的主要产区，为什么大佬们突然不喜欢地产行业，纷纷逃离？
来看看年报和一季报，或许可见部分端倪。从已经公布的年报来看，2014年，上市房企的每股收益、净资产收益率、毛利率、净利率等指标全面下滑。截至4月27日，在96家已经公布年报的A股上市房企中，96家房企的平均净资产收益率为-3.53%。而2013年，全部130家A股上市房企的平均净资产收益率为9.79%。2014年，96家上市房企的主营收入毛利率为6.5%；2013年，130家A股上市房企的平均毛利率为37.1%。
刚刚过去的一季度，一些房企也公布了季报，同样盈利堪忧。一季度，万科A归属于上市公司股东的净利润6.5亿元，同比减少57.49%。据中原地产研究部的统计，在已经公布2015年一季度报告的43家上市房企中，业绩同比下调的企业达到了31家，其中预减的企业达到了11家，预亏的企业也达到了11家，占比超过两成。
开发商正遭遇来自成本端也就是地价、需求端也就是房价、以及资金价格的三重挤压，房地产开发的盈利空间大幅缩水。兰德咨询一项统计显示，近年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别以年均下降约2.5%和1%的速度快速走低。2015年，房地产行业利润率很有可能击穿10%的红线。
中国房企前景几何
万科号称全球最大地产商，绿地宣称要问鼎世界。仔细对比国外同行，房地产开发商还真的颇有中国特色，海外几乎没有万科、绿地、恒大类型的大型地产商。
海外的地产商相当部分是基金公司，比如美国的黑石，这是全球最大的房地产私募股权投资机构。黑石做房地产基金是以资产包的形式运营，比如有100亿的资产包，它是一个资产一个资产逐步买来的，然后将资产包产生的现金流分割、组合后，转变成证券份额卖给市场。万科、万达通过基金公司收购旗下资产的模式就类似于黑石。由于房地产项目属于固定资产投资，不少保险公司、基金从多元化投资角度都需要进行配比，所以这些资产包在市场上具有相当的投资价值。
在中国，常常能看到凯德的招牌，凯德代表了国际上房地产运营的另一种模式，他们更接近中国房企，造房子，然后长期持有物业。但凯德置地有两个特点：一是轻资产，自有资金较低，更多的是管理外部基金投资人、使资产获得更好的回报，同时通过表外资产使发展速度更快；二是以软收入为主，通过运营管理收入等带来软收入。凯德2001年时的净资产收益率不足8%，2006年净资产收益率已经达到16%以上。
开发商必须未雨绸缪，为长久的可持续盈利寻找出路。“中国房地产市场的新开工量已经见顶，市场未来将进入存量房阶段，新房消费越来越少，可供开发的土地也越来越少，届时，开发商卖房收入必然大幅下降，必须寻找到新的利润增长点。这一点开发商们基本都意识到了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，从财务报表的角度来看，中国地产行业的黄金时代确实已经结束。中国开发商不约而同地开始转型，正是看到中国地产行业必须告别低端的利用土地差价获得暴利的模式，寻找一条可持续的增长之路。未来转型大概有三个方向，一种是从开发型向持有、收租型转型，一种是从房地产开发向房地产金融企业转型，还有一种是从重资产向轻资产、输出管理和品牌转型。
