海口市滨海大道最后的一段棚户区域即将改颜换貌。近日，海口市启动博义、盐灶、八灶片区棚改项目，该项目不仅是海南省重点工程，也是海口任务最重、最复杂的重点棚改项目。随着旧改的启动，原来寂寞的棚户区将被打破，取而代之的将是一幢幢现代化的大楼林立于此。旧改，带动的不仅仅是这里居民生活条件的改善，对于房企来说又孕育着怎样的机遇？对海南楼市又有怎样的战略意义？海南日报记者为此进行了深入采访。

    传承 老城区镌刻历史印记

    博义、盐灶、八灶，在老海口人那里，至今流传着这样的顺口溜：“老庙抓鱼虾、新庙拿竹杆，上灶跑临高、下灶贩盐卖，博义煮盐忙，六灶破竹杆，八灶挑大粪”，形象地描述了当时这里周围村民的生存状态和生产方式。

    据史料记载，盐灶路八灶街一带原来有八个村，从清朝初年开始，先后形成了老庙、新庙、上灶、下灶、博义、六灶、七灶和八灶等八个村庄。顺口溜的意思是说，老庙村的人主要在海滩抓鱼摸虾；新庙村的人拿竹杆撑船到近海捕鱼；上灶村的人跑临高地区做生意；下灶村的人主要从事贩卖盐的生意；博义村的人以加工煮盐为主；六灶村的人从事破竹杆编织加工竹笼销售；八灶村的人则挑粪种田，从事农业生产。其中，七灶村在上个世纪的前期、中期已经消失，因而顺口溜中没有提到。

    如今，这里还能像以前一样，人气很旺。街头最有名的是远近闻名的牛鞭、牛尾店，一溜排开，每当夜暮降临，生意开始热闹起来，食客盈门。老巷美食的纯朴的味道，伴随着一代代人成长，不断留下了老片区的历史印记和文化留存。

    启动 新规划成就核心商圈

    尽管是老片区，但是博义、盐灶、八灶三大片区周边已经被新的商业区所包围。随着新城的开发，三大片区已在为海口发展“拖后腿”了，居民生活环境也与新城区格格不入，旧改显得十分迫切。

    此次，博义、盐灶、八灶片区棚改项目的启动，其范围内，规划面积636亩，共涉及近4500户、1.8万市民，现状绝大多数是老旧小区和民房，面积狭小、人口众多、交通拥挤。为加快推进项目，三个片区同步启动，海口还将投入资金进行商业开发和公共服务设施配套等，整个片区改造投资总额达60亿元，包括征收补偿、安置房建设、商业开发、公共服务设施配套等，计划在5月底前全面铺开。

    海口市龙华区相关负责人介绍，根据规划，博义、盐灶、八灶片区改造完成后，将被打造成“海口市核心商务圈中，融合滨海城市风貌、休闲商业、高尚居住于一体，公共服务配套设施完善的精品社区”。

    期盼 1.8万多人的共同心声

    住在海口市盐灶村的符传信老人每天都会和几个老街坊站在楼口，谈论着即将开始的博义、盐灶、八灶片区棚改工作，欣喜之情溢于言表。“政府关心咱老百姓的衣食起居，住了几十年的老屋马上就要变成宽敞明亮的楼房了。”老符的期盼，代表了博义、盐灶、八灶片区棚改项目范围内1.8万多人的共同心声。

    而这不仅仅是老百姓的喜悦，而其背后的商机，让房地产商也欣喜地看到了未来这三大片区投资潜力。“对于房地产企业来说，旧城改造必然成为房企在大城市做大、做强的战略性选择，也必然成为企业未来的利润增长点，更成为未来房地产市场发展的重要趋势。”绿地集团海南房地产事业部有关负责人说。

    近年来，传统房地产市场业务竞争激烈，并且一二线城市土地供应日趋短缺，企业要维持可持续的开发业务难度加大。在此情况下，旧城改造业务成为大型房企的一个新目标，保利、恒大、绿地等企业纷纷进入海口的旧城改造市场。比如、海口市灵山片区、秀英港、滨涯新村等片区都已经进驻房产企业进行全面布局。

    那么，对于博义、盐灶、八灶三大片区来说，尽管目前政府没有明确，究竟是那个房地产企业进驻，但是已有多个企业开始关注着三大片区带来的商机。海南大学王毅武教授认为，旧城改造能够有效提高房地产市场供应及项目区位效益，有助于企业提高大城市市场占有率。大城市土地供应稀缺，尤其是市区优质地块缺乏，对于企业来说要获取大城市土地难度较高，通过旧城改造能够获取市中心优质地块，提高企业在大城市的市场占有率，对企业布局具有战略意义。

    进驻 对房企是挑战更是机遇

    从海口玉沙村、新埠岛、灵山片区、五源河棚户区再到滨涯新村、府城红城湖区域改造等，这一个个城中村经过改造或者正在进行旧改。都离不开政府和企业携手，这也是政府吸纳房地产企业进行旧改的新模式。

    当年，绿地集团进军海南施展的大手笔引起海南房地产业界的普遍关注——投资开发海口三大城市综合开发项目，与海口市共同启动了海口市灵山镇、五源河棚户区（城中村）的改造项目建设，预计总投资金额达600亿元。除此之外，“骑楼老街”历史旅游文化区的旧城改造也是这三大综合体项目之一。

    不管是府城红城湖区域改造、新埠岛片区的整体开发，还是玉沙村改造。对于开发商而言，旧城改造的确蕴藏着巨大的商机。然而，有关专家认为，有别于一般的房地产开发，旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，目前仍存在较多问题，开发过程中的风险与难度也不容小觑，因此，往往只有有实力的大房企才敢接手这样的“生意”。

    随着城市发展的速度加快，海口市目前旧城改造力度越来越大，相关配套设施也越来越完善。而海口市旧城区改造的重点，是选择一些抗震与消防隐患较突出、基础设施不配套、防灾减灾能力差的片区。

    旧城改造将优先启动位于城市重要节点、主干道路沿线、对城市形象影响较大的片区。以影响最为广泛的玉沙村改造为例：玉沙村位于海口市核心商务区，曾是“知名”的城中村，然而，现在已完成的玉沙村改造，以前破败的棚屋、低矮的民居、脏乱的环境都不见了，代之以一栋栋拔地而起的高楼，原本脏乱差的玉沙村也就此完成了华丽转身，成为了舒适、现代化的商住区。

    据介绍，《海南国际旅游岛海口市建设发展规划纲要》中提出，2015年前完成镇海村、博义村、夏瑶村、下洋村等28个旧城改造项目，到2020年基本完成全市旧城改造项目。海南省房地产业协会有关负责人说，这一个个项目的改造，对于政府来说，战略规划关系城市品位，因此政府需要进行顶层的政策安排，引导大企业参与旧城改造；而对于房企来说，城市更新关系扩张布局，还未参与的房企或许应该加快脚步。