中国平安入股碧桂园成为第二大股东两个月后，双方携手推出了一款“互联网＋金融＋房地产”的产品。由平安方面主导设计的首个“开发众筹”项目，将由碧桂园首个挺进一线城市的项目——上海嘉定项目率先“试玩”。

　　经济观察报了解到的开发众筹方案是：参与碧桂园项目开发众筹的人士必须是对该项目感兴趣的人，即未来的购房者。项目以每平方米为单位进行资金的募集，并包装成保险、债权等金融产品的形式，避免投资者与开发商直接接触。投资者可填写对项目的建议，参与到项目设计，社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制化”。

　　平安与碧桂园的合作，只是这家金融巨头全面布局房地产销售端的一个开端。上个月，在平安集团董事长马明哲的要求下，平安已经初步上线了一个众筹平台，与平安好房、陆金所等子公司平行。该平台全称深圳前海普惠众筹交易有限公司（以下简称“前海众筹”），是平安集团斥资1亿元打造的股权众筹平台，第一负责人为阿里巴巴前副总裁叶朋。

　　平安好房找到的房地产项目，将放在前海众筹平台上进行资金募集。

　　本报获悉，平安5月29日联合万科、绿地、碧桂园、绿城、旭辉、协信等多家超大型房企和互联网巨头发起成立“中国房地产众筹联盟”，旨在“推动生产模式和金融创新”。平安已经与其中多家开发商洽谈推出众筹等房地产新兴产品。

　　首个项目：碧桂园上海嘉定项目

　　平安好房CEO庄诺在接受经济观察报专访时说：“我是一个有着地产众筹情怀的人，而好房正在做的一件很重要的事，就是众筹盖楼。”

　　据庄诺介绍，众筹盖楼的大致流程是，开发商拿了地之后找到他们谈合作，他们从中挑选出志同道合的，再根据不同的合作对象提的不同要求，设计出符合他们各自需求的金融产品，放到前海众筹的平台去募集，融资完成后项目开工。

　　经济观察报从多方求证确认，首个众筹开发项目是碧桂园的上海嘉定项目。

　　4月29日上午，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，是其真正意义上在一线城市首个落地的项目。与此同时，碧桂园也对外宣布，“北上广深是碧桂园2015年挺进一二线的战略方向”。

　　平安首个众筹开发项目落地碧桂园是有渊源的。4月，平安集团斥资62.95亿港元持股9.9%，成为了碧桂园第二大股东。碧桂园当时就表示：“这是双方管理层基于两家公司共同的战略愿景，未来将在不同领域展开合作。”

　　不过，平安的野心远不只在一个开发商身上。除了碧桂园之外，目前谈判进展顺利的房企还有万科。“和万科正在谈的项目位于北京。”庄诺说。

　　经济观察报从万科内部了解到的情况是：庄诺两天前会见了万科某高管，众筹建房的合作已达成，计划于月底公开。

　　另有消息称，庄诺近期与保利地产董事长宋广菊也围绕众筹建房一事进行了深入交谈。对此，庄诺大方承认：“从去年8月我提出相关想法，就不断的有开发商找我谈合作。房地产已经从黄金时代过渡到白银时代，对于大开发商而言，众筹可以为其提前锁定客户，加快去化速度，降低实际负债比例，符合正在流行的工业4.0（产品定制化）。”

　　知情人士透露，参与众筹碧桂园嘉定项目的人士，可参与到项目的设计过程中，产品户型及社区配套都会听取投资者的建议，这个项目相当于是为投资者定制的。

　　以平方米为单位的投资者须是购房者

　　“国外的众筹建房大多以 套 为单位，我们将会以 每平方米 为单位去募集。”庄诺称，平安好房专门组建了一支队伍，用了四个月的时间研究出这套模型。

　　庄诺表示，以套为单位，每个人需要投资的额度可能会超过百万，但如果以每平方米为单位，则可以大大降低认筹额度。

　　“过去人们可能觉得买一套房子已经不容易，现在通过我们的模式，普通老百姓也能成为开发商。”庄诺把最低的认筹额度设置为10万元，只需要投资10万元，就是这个项目的开发商。

　　为避开“集资建房”的政策风险，平安设计的开发众筹中，投资者并不会直接接触开发商。“以平方米为单位，把项目包装成保险、债券或者余额宝那样的金融产品，将众筹建房的行为变成购买金融产品。”庄诺说。

　　投资者只投资一套房子中的若干平方米，与后续购房者整套房屋的购买，这之间的矛盾怎么解决？

　　接近碧桂园的人士表示，参与众筹的人需是对碧桂园嘉定项目感兴趣的人。换句话说，投资者需是未来的购房者，这种开发众筹带有明确的营销导向。

　　庄诺在5月20日平安好房与深业集团签署战略合作协议的现场表示，平安好房帮开发商解决了没拿到预售证不能获客和收款的问题。“比如深业没拿到证，可以弄一个深业好房宝，把钱放到这个货币基金里面，获得14%的收益，等到开盘的时候，转成购房款。”庄诺举例说，“这个（做法）有很强的粘性，有钱在那，数据是绝对准确的，提前获客。”

　　庄诺说：“以前我们是有个楼盘出来再推（好房宝），现在我们是往前再走一步了。”

　　一位万科高管在接受经济观察报采访时表示：“众筹建房有点偷换概念的意思，换个说法其实就是超前预售。这种模式并不会成为主流，只有不需要竞争的项目开发商才会选择这么玩。”

　　据悉，房地产项目众筹只是前海众筹其中一项业务。前海众筹的主要功能还是做股权众筹。

　　接近平安集团的人士分析，在腾讯和阿里巴巴以社交切入做互联网金融的时候，平安发现了房地产开发和销售与资金之间的紧密关系，所以在住房方面入手比较多。

　　开发商与平安合作的效果有待考量，不过平安就通过住房构建起了自己完整的业务链条。“我们创造了一个新房的金融闭环。只要有金融的方面，平安好房能基于互联网的思维，渗透进去。”庄诺说。除了上述所说的参与众筹或购买好房宝享受购房优惠，平安还有首付款免息贷款业务，介入建房购房全过程。

　　本文来源：经济观察报 作者：莫凡 吴娓婷 刘艳