董志勇

　　北京大学教务部部长、经济学院教授、北京大学市场经济研究中心主任

　　历史是最好的老师。从房地产业发展史中摸清发展规律有助于我们深入研判当前的中国房地产市场及其未来发展趋势。房地产业是伴随整个市场经济一起成长的重要产业。纵观世界经济史，房地产发展趋势以及房价变化趋势是上升的。

　　首先，从国内外房地产业发展历史和规律中可以证明，由于房地产业的发展要受到宏观经济发展、人口、政治、社会、文化、法律制度等多种因素的多重影响，房地产业在发展过程中也会伴随宏观经济而表现出明显的正相关的周期性波动的变化，呈现出“复苏－扩张－收缩－衰退”的周期性运行特征，并表现出一定的规律性。从世界经济史来看，房地产行业周期比较长，并且这种经济周期属于增长性周期而非古典型周期，即在收缩阶段，并未出现总量绝对量的下降，只是增长速度的相对降低，增长率仍为正值，只不过与扩张阶段相比处在相对较低的位置。

　　中国房地产起步较晚，以1987年为起点，中国房地产市场发展仅有28年历史，与发达国家上百年的历史相比还很短暂，并且中国的房地产周期是在市场化进程中伴随着住房制度改革和住房保障制度的构建与完善波浪式前进的，而发达国家的房地产周期运行则是建立在比较完善的房地产市场基础上的。

　　如果将中国房地产波动趋势与发达国家如美国房地产市场波动趋势进行对比，可以发现中国房地产并没有完全独立于国际市场，具有一定的一致性。美国房地产市场已有200多年历史，可追溯至1795年，有比较完善的市场运行机制，是房地产市场化最早的国家之一。如果对其发展历程进行分析可以发现，从18世纪至今，美国房地产业大体呈现出18年左右的周期波动，而每个周期中又有几个5年左右的短周期波动。排除掉特殊的非正常经济周期波动的影响，从二战后开始分析美国房价变化趋势，在房价走势上平均房价是稳步上升的，但如果缩小观测区间，在区间内房价也是不断波动的，并且房地产行业景气与经济波动基本上是同步的，并且房地产业的波峰、波谷与宏观经济周期的波峰、波谷也基本一致。当宏观经济形势好时，产业投资增速加快，房地产市场活跃，当宏观经济形势不好时，房地产业开始走下坡路。

　　对世界主要国家的房地产投资率曲线及GDP增长率曲线进行对比，可验证上述结果的普遍性：房地产周期与经济周期基本同步，宏观经济周期与房地产价格周期的繁荣萧条阶段有一致性，两者之间基本为正相关关系，表明房价与GDP变动之间有较紧密的联系。房地产经济周期波动内生于货币政策与经济周期，房地产投资在GDP中占比高，产业链条长，产业关联度高，涵盖钢材、水泥、物流、建筑、装修、物业等行业，通常被作为经济发展的支柱行业，对其他行业的投资和消费的拉动作用强，会同时反作用于宏观经济波动，推动经济增长。从各国经济史中能够证明适度平稳的房价上涨对经济增长的贡献。包括美国在内，当经济增长乏力的时候，房地产都曾是拉动本国经济增长的主动力，并且伴随着经济的发展，房地产业作为进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，它的支柱地位是不断提升的，在GDP中的比重也不断增加。

　　有学者曾对房地产周期与宏观经济关系做了测算，当宏观经济增长率大于5%时，房地产业为发展状态，特别是在5%~8%之间为稳定发展趋势。同时，在与宏观经济的周期波动对比中可以得出，在一般情况下，随着经济发展水平的不断提高，房地产经济周期宏观经济周期的正相关程度不断提高，并且房地产平均增长速度要快于宏观经济平均增长速度；在同一周期的不同阶段，房地产经济波动幅度大于宏观经济波动幅度。因此，在和平年代，房价的长期趋势只有涨没有跌。从房价走势中可以看出房价深跌通常都是伴随着快速的复苏，香港的两次暴跌都是很快恢复，而日本的房地产泡沫是多重因素积累的结果，不应作为房地产市场的普遍规律。按照当前中国经济增速以及制定的GDP增速目标，房地产业不会“崩盘”也不会衰退，还会持续发展下去，而中国人太容易受消息面及政策影响，会造成中国房价螺旋上升，但从大趋势来说，由于房价具有向上的刚性，后一波的低点总是略高于前一波的低点甚至高过前一波的高点。

　　其次，房地产是一种特殊商品。由于土地存量的固定性和稀缺性，房地产供给缺乏弹性。由于社会各项活动都离不开房地产，房地产不存在替代品，使得房地产的替代弹性也很低。这两个因素决定了房地产市场供给曲线一直趋于上升且斜率越来越大，因此只要需求不断增加，房地产市场的均衡价格就会不断上升。在中国政府出台的房地产新政策的刺激下，改善型和自住刚需购房需求大量释放，而由于房地产建造的时滞，使供给无法跟上需求的增加，房地产市场的供给曲线会越来越陡峭，房价仍然会不断上涨。