楼市全面回暖 投资客开始回流

——近三年来全国商品房库存首度减少 深圳"凶猛"广州"温吞"

　　深圳最大的旧改项目华润城·润府三期项目761套房源，迎来了超过4000人到场选房。福田区不少中端项目的房价已经从年初的4万元/平米突破到6万元/平方米。

　　年中将至，在上周股市大跳水的背景下楼市显著回温，“全面回暖”已尤为明显。南都记者从多家开发商处了解到，端午期间多个重点城市成交井喷。不仅一线城市量价齐升，不少二线城市的表现也相当亮眼。股市行情复杂化后，投资客开始带着资金回流楼市。国家统计局最新统计数据也在佐证楼市热度，全国自2012年4月以来商品房库存持续上升态势首次出现转变，5月末商品房待售比4月末减少了15万平方米。楼市回暖的领头羊无疑是深圳，福田区不少中端项目的房价已经从年初的4万元/平米突破到6万元/平方米。而同为一线城市的广州，由于高库存压力房价仅小幅回暖，大户型消化始终困难，暴涨很难出现。

　　投资视线重回楼市

　　端午刚过，关于楼市的关注度上升。而上周股市跳水，从5100点跌至4478点，创造了7年来最大单周跌幅，也让不少人将视线转向楼市。多家代理机构称近期访客量大为上升。

　　多家房地产公司纷纷推盘优惠政策，全国38个主要城市端午节三天成交量大幅度上升，总成交面积为156.25万平方米，一线城市成交量同比上涨相对较为稳定达到50.04%，二线城市成交量同比上涨亦达75%。

　　楼市“全面回暖”在年中时段尤为明显。相对疲软的三四线城市成交量同比上涨逆袭达到87.57%。端午期间，多个城市日均成交量同比上涨显著，仅4城市同比下降。在经历了近一年来股市的抢眼表现后，股市行情复杂化，投资客带着大笔的资金进入了火爆异常的楼市，为中国资本市场上的资金流找到了突破口。

　　有数据显示，投资客在深圳购房置业者中的比例在不断攀升，5月份投资型置业的占比已达18%。可以预见，未来深圳房价大幅度上涨现象仍会持续。另外房地产公司的推盘促销优惠政策在近期十分活跃。据不完全统计，端午期间广州共有13个楼盘开盘，其中也不乏全新盘的身影。这些项目的开盘人气都比较理想。端午假期楼市人气旺，但开发商在定价上也并不敢“放肆”。记者发现，在6月20日有推新的楼盘，产品的定价都普遍比此前吹风价要低，而不少项目更是以推“特价房” 的方式吸引人气，这些“特价房”有的甚至降价超过20万。

　　深圳狂奔广州难复制

　　刚刚过去的端午三天小长假，在一线城市中，深圳日均成交面积1.4万平方米，同比暴涨530%位居榜首。紧接着是北京，日均成交面积3.3万平方米，同比上涨224%。广州日均成交面积亦为3.3万平方米，同比增长119.6%。事实上深圳的大涨从去年9.30新政实施以来，就已经出现苗头。而今年330新政后更是一路猛涨，已经连涨 8个月，成为楼市高房价的风向标。

　　“深圳的楼市在全国所有城市中是比较特殊的，能够在楼市疲软之际，不受市场政策影响，房价一路傲娇飙升。考虑到其经济行业地位，现在可以说是补涨，”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁接受南都记者采访时表示。

　　深圳代理界有关人士介绍，深圳最大的旧改项目华润城·润府三期项目761套房源，迎来了超过4000人到场选房。福田区不少中端项目的房价已经从年初的4万元/平米突破到6万元/平方米。

　　广州全市网签710套一手房，相比去年端午假期的369套，涨幅达到92.4%，为近6年端午假期成交量最高点。一手房网签均价14427元/平方米，相比去年端午假期18935元/平方米，降了23.8%。尤为值得关注的是，广州目前二套房贷仍在执行七成首付。而这一点也未能影响广州楼市的火热。

　　“二套房首付不下调到四成，很明显广州担心房价出现如深圳般的暴涨，”方圆地产首席市场分析师邓浩志接受南都记者采访时表示，但问题是目前广州一手住宅中 144平方米以上大户型占库存一半以上，最近一手成交套均面积110平左右，大户型消化始终困难。调高二套房首付只会减缓改善型购买力入场，更不利于大户型的去库存。在其看来，让均价稳定却让内部矛盾更突出的选择并非最优，就像当年限价政策只是表面房价稳定却硬生出双合同问题，本质是“皇帝的新装’。

　　不少业内人士建议更为符合市场策略的做法应该是鼓励大户型销售。由于临近的佛山分流了不少购买力，加上库存较深圳大为充足，所以多数专家认为广州房价不会出现深圳般暴涨。在这样的预期下，业内分析认为指望今年广州取消限购也基本不可能了。

　　买卖方的“心理战”

　　上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦向南都记者分析认为，现在是“买涨不买跌”的市场，现在的楼市有向卖方市场转变的迹象。开发商则通过控制房源数量，对买家造成心理压力。

　　而政策层面利好频出，无疑是房地产量价齐升的一大主因。二套房首付比例最低四成、公积金贷款首付比例下调、二手房营业税免征年限“五改二”、以及“3.30”新政的一系列内容，都如同直接给买家的一剂强心针。

　　“现在货币环境持续宽松，市场流动性充足，房贷情况也理想，”亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，资金的盘活也带动了更多城市商品住宅价格上升。其表示，近期整个房地产市场的行情呈现缓慢上扬，主要由于开发商在去库存方面比较积极。四、五月各房企表现过猛，透支了后期市场，同时，政策的效力已释放殆尽，加之七、八月淡季可能不会出新政，因此6月的成交情况不会亮眼，“后续新房成交面积不会太多，主要还是以去库存为主”。预计七、八月的成交量将降至八九十万平方米。

　　有业内人士指出，虽然房价已经出现恢复性行情，但总体库存仍高于2013年水平，相对较高的库存和温和的销售增长，对冲了房价快速攀升带来的回暖。尤其在供应量过大的三四线城市，市场仍旧显得疲软。