比对佛山楼市与全国股市十年曲线图，两者各自走势与货币政策关联性更强。

　　6月25日凌晨，上证指数(下同)失守5000点大关5天了。一位茶老板在朋友圈里发了一个问题“股票，对我而言陌生却熟悉。我不炒股，但身边有几个炒股的朋友，从几个月前银行存款一千多万，如今每个月一两万的日常支出都棘手……真真实实身边的例子。股票是什么？”

　　几乎也是同一时间，千灯湖畔，在佛山务工11年的老姚(化名)遥望着保利一号公馆说，2006年到2007年期间，有朋友建议他在千灯湖畔买一套房子，他当时觉得千灯湖太荒凉，也就拒绝了，没想到在接下来的八九年，千灯湖畔楼市的涨幅让他白打了几年工。他摇头感叹“真没想到楼市涨得那么快”。

　　股市和楼市在目前投资渠道有限的情况下，是老百姓的主要投资对象。6月23日，有网友在专业的财经平台雪球中发布了一个话题“5000点之后该买房还是买股？我们准备了一个在线问答秀，尝试小范围内进行这个话题的探讨。”该话题得到了600多次互动。有网友跟帖提问，“我有一个疑问就是：牛市结束后，房价是否也会跟着下来？这轮杠杆牛下来的时候，估计很多人要赔得倾家荡产，到时候是否还能支持房价的上升或稳定了？有些在牛市中挣的钱是否会在房市的下跌中亏掉？这只是一个猜想，具体的要拭目以待。”

　　其实，6月5日股市冲击5000点之前，南都记者曾派发过一次问卷，其中一道问题是“是否有因为股市而暂停的其他投资计划，甚至是原本正在准备进行的购买计划(如买房、买车)？”在242名受访者中，有26.3%的受访者表示因股市暂停了其他投资，另有13.64%的受访者表示正打算暂停其他投资转向股市。

　　但当股市从5000点大关下跌时，一名地产销售人员打趣地说，此前暂停其他投资去炒股，这会儿就算想从股市中解套出来买楼，估计也被套牢了。不过，北大EM BA企业同学会佛山会所金融投资委员会策略投资分析师冯政伟发现他们的客户中，真有不少从股市中撤资转向了楼市。

　　A“股市不稳定 楼市会吸收更多游资”

　　激荡2007股市暴涨楼市跟随 楼市政策频出

　　作为一名房地产顾问，刘世恩见证了佛山近十年来楼市的变迁。在他的印象中，佛山楼市出现更新换代的产品以及服务应该是从2006年开始，在那一年有4家外来开发商同时涌进了佛山，佛山楼宇的设计以及小区的物业在竞争中得以提升，也就是在2006年，股市摆脱了2005年整年的千点尴尬，升上了2000点大关。

　　彼时的刘世恩在制定工作计划时会以股市作为一个参考点。他认为，股市能够提前反映未来经济形势的走向，而经济形势的走向同时影响着楼市的走向，两者之间的关联度很高，当股市朝着好的一面发展时，楼市也相应会好，当股市朝着弱的一面下行时，同样楼市也会慢慢下行。

　　股市从2006年开始慢慢上涨，到了2007年涨到了6000多点。刘世恩回忆说，当时也同样出现了大量金融行业追炒房地产，楼市扶摇而上。

　　但国家调控在此时也出现了，2007年1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。

　　与此同时，《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》公布，修改后的城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高了2倍，征收范围也扩大到外商投资企业。

　　随后，2007年1月25日，国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，拉开了土地增值税清算的序幕。伴随着国家政策的调控，央行也开始通过加息缩紧银根，从2007年3月18日起到2007年12月21日，中国经历了六次加息。

　　这些政策不仅收紧了开发商的资金链，还收紧了政府的钱袋子，高利息负担也让消费者观望情绪越来越高。在政策利空的情况下，佛山楼市并没有直接出现拐点，此时股市环境良好，人们手里并不差钱，但伴随着股市暴跌，佛山楼市也同时下滑，在2008年，佛山本地媒体曾报道称“小户型将日渐增多”“调整是2008年楼市主调”等。

　　刘世恩回忆说，虽然2008年股市不行，但实际上当时佛山的经济环境很好，虽然楼市有政策利空，但当时还不算差，老百姓手中的游资在股市暴跌后转向楼市的并不少。

　　2008年至今两市关系割裂 楼市完全受“政策”指挥

　　刘世恩一直认为股市应该领先于楼市指标，只是这个状态在2008年年底被打破。刘世恩表示，由于当时政府实施四万亿计划，大量热钱涌入房地产，导致楼市指标领先于股市指标，使得两者之间出现了背离。

　　刘世恩认为，最终导致股市和佛山楼市割裂的属于2011年出台的限购令，限购令强行将楼市从经济环境中破坏性切断，从2011年开始，他们制作全年工作计划更多的是参照国家或地方政策。

　　刘世恩认为，在今年全国性的股市上涨时，佛山碰巧进行了解限，并不能说股市利好带动了佛山楼市利好，而是真的很碰巧，另外佛山的刚性需求也的确比较强。

　　刘世恩认为，股市的不稳定对于楼市而言是利好，因为游资从股市中撤离后，有一部分会被楼市吸引。

　　B“股市和佛山楼市 都围绕货币政策”

　　货币收紧时 两者都不好过

　　在成为北大EM BA企业同学会佛山会所金融投资委员会策略投资分析师之前，冯政伟一直在证券公司做股票分析员。2011年加盟目前这个岗位后，冯政伟开始为团队做金融投资策划和分析，并接触到了佛山的楼市。

　　由于工作的性质，冯政伟更多的是寻找更有潜力的房地产板块。他表示，他们从2011年起为客户做投资分析时，首选的投资是建议客户购买广深一线城市的核心地段，如果在佛山，他们目前看中的只有两个板块———千灯湖板块和佛山新城板块。

　　“当楼市环境不好的时候，开发商更容易让步。”冯政伟表示，他们会采用团购的方式和开发商谈判，在价格优惠以及近年来地产复苏的情况下，2011年起他们投资这两个板块的收益达到30%左右。

　　冯政伟认为，在近十年来，股市和楼市都和国家的经济环境有很大的关系，国家的G D P在2007年前保持双位数增长，2008年开始个位数增长，当整个经济的情况都良好时，老百姓内需很大，投资的增长都是很好。但楼市和股市并没有太大的关联性，如果说有相关联的，那都是在国家货币政策的桥梁上关联起来，当货币政策宽松时，楼市和股市多多少少都会受益，当然并不是绝对；但当货币政策紧缩时，两者都不会太好。

　　去年底建议客户卖楼炒股

　　冯政伟认为，去年年底央行的降息让民间企业贷款有了一个宽松的货币政策，这使得民间有资金流到资本市场去，而资本市场中的融资融券是可以利用杠杆原理放大来做。

　　冯政伟分析说，由于近两年经济环境并不太好，实体经济企业家不愿意增加投资实体，当货币政策宽松时，民间资本杠杆化就变得很活跃，在去年年底股市开始上升时，他们认为股市的获利空间会比楼市大，“当时我们建议客户卖楼炒股，因为在一个上升的投资渠道中赚钱会比一个下行或增长空间很慢的投资渠道中来得更容易。”

　　冯政伟表示，房地产有刚性需求，肯定存在一定的成交量，但是房地产是一个变现能力很差的市场，虽然佛山在去年年底对楼市进行了部分解限，虽然当时市场的成交量不错，但这部分以刚需为主，对于一些投资性的豪宅市场还是有价无市。

　　冯政伟通过对客户的调查发现，当他的客户需要从豪宅市场脱身而出进入股市时，如果加上交易的税费，要想立即套现就肯定会亏损，这让冯政伟感觉地方政府统计的房地产均价以及成交量不能真实展现一个地方的水平，只能说对刚需市场有一定的参考价值。

　　“去年年底我们曾建议一名客户以亏损的方式卖掉千灯湖的一套房子进入股市，房子总价180万，后来亏损交易税出售，总共亏损约10%。”冯政伟表示，这名客户进入股市之后盈利一倍，虽然在当时并不能完全确定其能盈利多少。

　　冯政伟说服客户的观点之一就是“上升的投资渠道更能赚钱，而房地产市场从2013年起已经不能通过发行信托基金进行融资，而且根据他们从2011年到2013年的地产投资回报来看，2013年下半年买的房子到了2014年的回报率并不高。”

　　5000点关口 他建议都不动

　　而另一个观点就是，无风险利率投资图谱，在一个上涨和下跌的K线图中，冯政伟认为房地产就处在高位，稍微有利空的消息就下跌，之所以目前没有下跌，是因为还存在一个刚需市场以及政府并不能让房地产市场垮台。

　　不过当股市并没有站稳5000点时，冯发现不少客户从股市中撤资，又考虑投资楼市，“佛山有一个先天优势，那就是广佛盘，这个区域和广州存在很大的价差，交通又便利，在投资上比其他的区域更好”。

　　在目前5000点震荡的关口，他的建议是观望，“两市”都暂不入。

　　读十年曲线：

　　股指起起落落 楼价一路上扬

　　南都记者发现，在近十年中，股市的震荡达到了六倍，从最低谷的1000点到2007年10月31日最高峰的6036点；这十年中，佛山的楼市均价涨了三倍，从3000元/平方米扶摇而上到了9000元/平方米(2015年6月17日全市均价8927元/平方米)。两者的区别在于股市有升有跌，而楼市涨上去了很难跌回来。

　　2005年年初股市从年头的1242 .774到年尾的1161.054波动时，佛山的楼市均价为3057元/平方米。

　　2007年10月，股市涨了近6倍，达到了6036.281点，佛山当时的楼市均价为4918元/平方米，涨了近六成。

　　2008年股指跌回1000多点时，佛山的楼市均价并没有紧追股市而下滑，继续上涨到5474元/平方米，随后佛山楼市均价一直处于稳步上升期。

　　2012年佛山楼市均价略低于2011年，大盘指数和佛山楼市有相似，也是2012年比2011年略低，保持在2000多点。

　　2014年12月，大盘突破了3000点，迅速上升时，佛山楼市2014年上半年和下半年销售的总额差距很大，上半年321亿的销售额和下半年529.26亿的销售额相比，增幅的速度远超过股市。

　　民间所言的“股涨楼跌或者楼涨股跌”的俗话在目前的数据对比中显然是不成立的。冯政伟认为，股市和楼市的关联度有，但目前而言并不高，两者真正能够有关联的还属于国家的政策，特别是货币宽松还是紧缩的政策。

　　佛山汇诚鸿图房地产顾问有限公司总经理刘世恩则认为，在最近一波的佛山楼市大卖中，并不是说股市的上涨带动了楼市，而是恰好此时佛山解限，政策方面的利好才是楼市大卖的主要原因。

　　网友说

　　股市投资收益更高

　　网友@西峯：房产不是普通的东西，也不是股票一样的纯投资。一方面，对没有房子或目前房子品质欠佳的人来讲，房子总是需要的。涉及教育、医疗等普通人不得不面临的问题。如果目前没有房子或房子不够好，还是应该有自己的房子再去谈炒股投资的事。如果是纯粹的投资需求，手头已经几套房了，买房纯粹为挣租金、未来出售溢价上涨空间，这个就需要好好挑选了。毕竟这个时候，投资买房跟买股差不多了，赚的不是租金而是未来价格上涨空间。而且按租金回报率算，北京、上海的住宅应该还是略高于股票分红的，大家都是更关心未来房价上涨带来的投资收益，从这一点看，平均而言，未来房价上涨的空间应该不及股市。当然，要考虑房子和股票的变现难度和交易周期不一样。二手房买卖的税费比股票交易高多了。

　　股市不可能所有人赚钱 楼市可以

　　网友@T R ader_Wei：很多人以微观的角度来评价整个房市，身边的人，所在的城市之类。但如果放眼整个中国的房市，包含北上广深这些房价还在稳步增长的大城市，就能看出和你们所想不太一样。房地产在任何一个国家都是一个很重要的产业，是经济的支柱之一，过去的十年中国只是放大了这一效应，现在房市回归理性并不代表就要崩盘。房市的崩盘对经济的巨大影响尤其是中国经济的影响是很可怕的，政府会想尽一切办法来防止这一切发生。所谓的股市赚了钱也都是从微观的角度，从宏观来看，股市不可能所有人都赚钱，总有高位接盘侠亏钱。牛市只是代表资金大规模进入了股票市场，但资金总有离开的时候。所以，不论是5000点还是1万点，买房和炒股本身就不矛盾。有条件买房的，不论是刚需还是投资，都应该配置一定的不动产，这是作为一个投资人的基本常识。

　　——— 摘自理财客户端“雪球”

　　04-05统筹：南都记者 黄文冠 采写：南都记者 黄文冠 路漫漫