新华房产7月7日广东讯 7月7日，仲量联行发布2015年第二季度广州房地产市场回顾，仲量联行华南区董事总经理吴仲豪认为：“2015年第二季度，办公楼租赁需求呈上升态势。现有项目的空置率继续降低，而预租项目的预租率则进一步提高。”零售物业市场整体租赁需求回升，国内休闲餐饮品牌及国际大众品牌扩张较为显著。本季度非保税仓储新增扩充需求比较平稳，全市主要净吸纳量集中在新竣工项目，主要需求来自电商行业及部分第三方物流。广州高端住宅方面，货币政策的宽松激发了市场上潜在的住宅改善需求，支撑本季度高端二手住宅市场上问询量和成交量的回暖。

    金融业、互联网等产业对甲级办公楼需求较为活跃

    报告中指出，2015年第二季度，甲级办公楼租赁需求呈上升态势，主要体现在租赁面积超过1500平方米的成交有明显增加。从行业来看，除了金融业的租赁需求继续保持旺盛，专业服务业、电子商务和与金融行业相关的互联网行业本季度也呈现活跃态势。

    此外，本季度全市整体空置率从上个季度的8.4%下降到7.8%，带动全市23500平方米的净吸纳量，而预租项目的预租率则进一步提高。另外，第二季度没有新增项目落成，使得全市甲级办公楼存量维持在390万平方米。下半年预期将有47万平方米的甲级办公楼落成。

    本季度，更多本地公司搬迁或扩张至更优质的办公楼，在这种活跃的租赁成交支持下，平均净有效租金在稳定的基础上维持小幅上涨，环比微升0.5％，至158元每平方米每月。当前，广州甲级办公楼一手市场可售面积有限，再加上租金长期保持稳定，吸引部分潜在的自用买家转移至租赁市场。这使得资本值仅有小幅变化，环比轻微上升0.5％。 仲量联行华南区研究部总监曾丽预计今年下半年广州地区即将竣工的项目在当前具有良好的预租率，再考虑到当前逐步上升的市场景气， 2015年净吸纳量将达到35万-40万平方米，这也使得全市空置率在年末将维持在10%左右的水平。

    租金方面，随着预租率的提高，未来项目将进一步降低免租期等优惠条件。因此，曾丽预计供应压力的降低将使得租金维持在一个稳定上升的水平，2015年全年租金增长高于预期，约达3-4%左右，2016年增幅将加快。考虑到可售项目的相对稀缺，再加上稳定的投资和自用需求，预计甲级办公楼市场资本值将在未来12个月维持2-3%的增幅。

    货币政策的宽松推动广州整体住房需求

    豪宅市场方面，仲量联行的报告认为，今年宽松的货币政策推动广州整体住房需求。本季度继续呈现销量稳定的局面，约700套住宅售出，这个数字与上个季度基本持平。全市一手市场资本值稳定维持在人民币42000元每平方米左右。广州主要商务区办公楼的入驻率进一步提高，带动广州整体豪宅租赁市场平稳发展。本季度租金上升0.8％，至人民币1043元每平方米每年。

    此外，需求的增长推动了二手市场的问询量上涨，但由于市场上可供出售的房源数量充沛，本季度二手高端市场住宅资本值仅出现略微上涨。当前，其平均资本值达37,521元每平方米，环比上涨1%。

    曾丽预计，2015年全年高端住宅成交量将显著超过去年，达3000套左右。但是，开发商将在下半年推出更多项目，在新增供应量和去库存这双重因素作用下，预计住房价格大幅攀升的机会较少，预计全市二手市场资本值将维持全年5-6%的增幅。租赁市场方面，受中心商务区良好的办公楼需求发展态势支持，预期高端住宅租赁需求和租金水平将继续维持平稳上升趋势，其预计全市租金将维持在全年2-4％的稳定增长。