尽管去年9·30以来,持续放松了信贷,流动性趋于宽松,但在股市暴跌和商品房高库存的双重夹击下,房地产市场并不好过。

　　上半年,楼市唯一的关注热点似乎就是深圳楼市,除此之外,北京通州成为副中心、上海拍出天价地,也引发了一些关注,但整体表现平淡。

　　进入7月,股市过山车式的跌宕让人心一直悬在崖边,反倒是楼市量升价稳的回暖,让人可以寻觅到一丝安慰。

　　但也仅仅是安慰。房地产市场不可能回到过去那种狂飙式的增长了,纯增量时代已逝,楼市已进入增量、存量并重甚至重点盘活存量的时代了。这是博鳌·21世纪房地产论坛第15届年会上,嘉宾们近乎一致的观点。

　　进入“平庸式”增长

　　6月下旬股市调整后,楼市也在感冒。CRIC监测的68个重点城市数据显示,7月上半月,商品住宅成交建筑面积1183.77万平方米,环比6月下半月下跌15%,各能级城市成交面积环比全线下跌,楼市出现降温迹象。

　　2015年,房地产业内人士一个普遍的感受是,行业受关注度大幅降低了,人们的注意力都跑到了股市·互联网。“除非你把楼市和股市联系起来说,否则都没人感兴趣。”北京一位开发商人士开玩笑说。

　　话虽夸张,但在很多城市是事实。70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅区间分布图显示,2015年1-2月份房价停留在“过冷”区间,3-5月份进入“偏冷”区间,6月份走出“偏冷”区间,开始步入“合理”区间,预计三季度房价将停留在“合理”区间。

　　合理、平稳,这或许是房地产市场未来的常态。房地产的发展要放到宏观经济的背景中去理解。专家指出,前几年,国内经济增速下行,但其中的房地产投资占比却稳步增长,这种背离关系是不正常的,现在的下滑则是回归常态。

　　2008年4万亿货币刺激政策带来的溢出效应,已在2013年基本消化,在当年房地产销售达到13亿平方米的峰值后,2014年市场进入自发式调整。

　　2014年,房地产投资增速由过去的最高40%、平均20%的增幅,迅速降至10%以内,2015年上半年,房地产开发投资增速继续创下6年新低。国家统计局最新公布的数据显示,1-6月份,全国房地产开发投资43955亿元,同比名义增长仅为4.6%,比1-5月份回落0.5个百分点。

　　在7月19日的博鳌·21世纪房地产论坛上,全联房地产商会创会会长聂梅生表示,经济下行压力依旧较大。房地产投资增速也表现出了与宏观经济同步下降的态势。不过,主流经济学家认为,经济已出现筑底企稳的态势。

　　聂梅生表示,未来房地产投资在GDP中的比重还将下降,房地产发展进入一种弱平衡状态。但另一方面,全社会的家庭收入结构已经发生变化,家庭收入增长超过房价涨幅的情况已经出现,2014年开始我国居民人均收入增速逐渐超过GDP增速,伴随消费占比上升,经济结构的改变将直接影响到房地产市场的走向,服务对开发企业的重要性会大大增加。聂梅生预计,2015年全国房价涨幅将很难超过GDP增速,也将低于人均收入增幅。

　　 北京师范大学金融与产业研究中心主任钟伟认为,对于房地产不能太乐观,但也不必过于悲观。2010年以来到现在,将近7年长周期的经济下行即将结束,房地产行业也已经触底开始回升,并且将在2015年-2020年有一个平静的增长期,而其走势也将与中国经济的走势几近一样。

　　钟伟称,房地产行业依旧会增长,只是其增长模式将由原来的“领先增长”转变为“平庸增长”。

　　专家表示,房地产在市场供需上将逐步回归理性。从房地产参与者对房地产市场的期待来看,高暴利的幻想会减少,取而代之的是一个谨慎乐观的态度。房企可能不会过于激进拿地,而是量力而行,尤其对于一些找到新产业突破口的房企来说,可能会逐渐朝轻资产的模式转变。