近日，国家统计局统计科学研究所、厦门大学数据挖掘中心对中国房地产网络舆情进行分析调查，结果显示，大众对楼市进一步回暖企稳保持积极的态度。看到这里笔者有些不明白了，难道“全国人民喜迎房价上涨”，盼望着房价再高一些，盼望着首付再多一些，盼望着按揭压力再大一些？

　　从去年九月的“救市政策”，到今年三月的新政，经过长达半年的“托市”，目前我国房地产市场看似迎来企稳曙光。之所以说是“看似”，是因为所有的上涨趋势，都来自于舆论的鼓吹和报道，都来自于发展商利益群体的述评。如果你只看新闻，那确实是“一片光明”；但若仔细研读官方市场数据统计，可以看出和去年同期相比，全国房地产市场未来发展形势并不乐观。

　　一般来说，房价的上涨和房地产市场的繁荣，最根本的支撑并不是投资客和投机者，而是“刚需”。也因此，之前就会有业内人士鼓吹“二胎救市”“离婚救市”，他们认为目前房价萎靡是因为住房需求不够大，只要人一多，自然就会提起房价。

　　事实果真是这样吗？

　　根据国家统计局的数据，随着改革开放的进程，从1978年到2007年，中国的城镇人口由17245万人猛增到59379万；到了2014年末，中国大陆的城镇常住人口更是增加到74916万人。根据2006年国务院办公厅印发的国家《人口发展“十一五”和2020年规划》，到2020年，城镇总人口将达到8.98亿人。

　　《全面建设小康社会居住目标》报告指出，到2020年，我国城镇全面小康的住房标准为人均住房面积35平方米，平均每套住宅标准在120平方米左右。这就意味着，到2020年要实现人均35平方米的城镇住房全面小康的目标，我国城镇的居民住房总量必须达到314.3亿平方米。

　　再看2003年当时的国家建设部公布的《2002年城镇房屋概况统计公报》：2002年底，全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米，其中住宅建筑面积81.85亿平方米；同时结合国家统计局的统计年鉴和公报，可知从2003到2014年全国城镇竣工的新建住房总面积为 89.6亿平方米；再推算全国城镇每年的原有住宅拆迁（此外，还要扣除新划入城镇区域的新增住房的因素）估计要减少1.2亿平方米，到2020年全国城镇存量住房损减的总数将达到21.6亿平方米。

　　综上所述，到去年底，我国城镇所有的住房（包括未售出的已竣工住房）加起来也只有149.85亿平方米。离2020年要达到的全面小康的住房要求，相差了一倍以上，缺口高达164.45亿平方米。未来年均需要竣工销售27.4亿平方米的新建住房才能补上这个缺口。

　　而据本月中旬国家统计局公布的最新数据，今年上半年全国城镇房地产住宅房屋的竣工面积连2.44亿平方米都不到，同比下降16.5%；商品住房销售面积虽然比去年同期增加了4.5%，达到了44389万平方米，但以此乐观估计，今年全国能销售出去的商品住房也就是10亿平方米左右。10亿和27亿之间的缺口，谁还能说，中国房地产市场一蹶不振，是由于需求不足？因此，未来房价不是靠离婚和二胎就可以托的起来的。

　　那中国的房地产市场一蹶不振的原因是什么呢？其实很简单，刚才算出来的住房缺口，对于居民来说，实际上只是“需要”，“需要”加上“购买力”，才能视作刚需。而在现今高价的开发商住房供应模式下，大多数城市居民根本买不起房或改善不了住房条件。

　　他山之石，可以攻玉，通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出结论，房价收入比在3-6之间（即家庭的3-6年收入买得起一套住房），才是正常住房消费的合理房价。如今在我国的一些大中城市，居民买房负担上的房价收入比已经高达15-20以上（即平均每个城市家庭需用他们15-20年甚至更多的全部家庭收入，才能买得一套住房），在北京上海深圳等一线城市，普通百姓中位数收入和体面住宅的平均价格的房价收入比，更是超过20以上。

　　从中不难看出，我国大中城市普遍存在的房价远高于收入的现象，才是遏制居民的住房“需要”转变为“购买力”的关键所在。在我国城镇中，大多数由进城务工人员和大学毕业生为主的“新市民群体”，在目前开发商的高房价模式下，真正买得起房的属于少数。据初步估算，在全国城镇居民的常住人口中，无房户估计达到2.4亿人左右，占到了全国城市常住人口的近三成。即使是举全家之力凑了首付买了房子，那未来面临长期的债务，也很难获得一个幸福的生活。

　　也许大家还记得，有一位很喜欢“大放厥词”的发展商代表说过这样一句话：“房地产开发商只替富人建房，没有责任替穷人盖房子”“年轻人就该买不起房”。这难道还不能让投资者和购房者看清吗？投资者和发展商资本市场中是博弈者，由于惯性思维和传统认知的误区，在房价上涨周期的时候对发展商所说的每一句话都深信不疑。然而，一旦市场转向下行，发展商就要跟投资者“分道扬镳”了。并且由于信息的不对称，房产商最终会将痛苦和懊恼都抛给了普通投资者和购房者。

　　购房者需要时刻谨记：不要被宣传和舆论牵着鼻子走，而应该透过房价涨跌表象，看透当下楼市本质——明明尚处于去库存攻坚，明明购买力不足，明明房价上涨无力，投资者还异想天开的祈望房价暴涨，那未来很可能是用自己的真金白银来缓解了发展商的资金压力，收益则成了海市蜃楼。