楼市走出困难期步入市场分化阶段

　　□财政部财政科学研究所　贾康　程瑜　张鹏

　　承载“衣食住行”四大需求之一的房地产业,作为国民经济的重要支柱产业,其发展态势值得重点关注。综合地看,短期内楼市成交量上行态势已可以确定,一线城市价位上升已较明显,但也不会出现过热。预计下半年相关宽松刺激政策仍将继续,在许多城市楼市出现量价齐升的销售拐点后,成交价位也将企稳或回升。不排除局部区域、某些企业还将经历一段下行过程,但总体而言我国楼市已度过了过去两年最艰难时期,今后一段时期特别值得关注的是市场分化。

　　房地产业步入市场分化

　　从长期来看,中国总体而言的城镇化过程还要较高速地发展几十年。从现在真实城镇化率在40%左右的水平看,按国际经验要一直走到70%左右的高位才能转而进入低平发展阶段。城镇化的持续增长可能要维持三十年左右,其后就已非常接近2050年伟大民族复兴的历史时点。房地产会随着中国各中心区、建成区的扩大,配合接纳陆陆续续4亿左右的社会成员从农村走向城市定居,必然会形成整个国民经济和产业发展、升级、优化之中的支柱。这个客观趋势是非常清楚的。

　　从今年走势来看,在前期我国房地产市场进入调整、分化阶段后,又逢我国稳增长压力增大,政策的取向是通过多种手段促使房地产市场回暖。在中央政府层面,国务院政府工作报告中首次提出要“支持改善性住房需求”,央行、银监会、住建部、国土部、财政部五部委先后出台政策“组合拳”。国土部从供应端控制,地方政府需因地制宜,有保有压;其次是央行从需求端调整,下调了二套房的首付比例。财政部从交易环节入手,调整个人住房转让营业税免征年限从5年改为2年。4月中旬,央行宣布再次降准1个百分点,为“3·30新政”落地送来及时雨。2015年6月28日,央行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率同时降准。这无疑给楼市又打了一针强心剂。

　　综合地看,短期内楼市成交量上行态势已可以确定,一线城市价位上升已较明显,但也不会出现过热。预计下半年相关宽松刺激政策仍将继续,在许多城市楼市出现量价齐升的销售拐点后,成交价位也将企稳或回升。不排除局部区域,某些企业还将经历一段下行过程,但总体而言我国楼市已度过了过去两年最艰难时期,今后一段时期特别值得关注的是市场分化的表现。

　　一是业态走势的分化,即住宅、办公楼和商业地产走势将会出现不同。从物业形态看,商品住宅已经进入白银十年,处于稳定增长期,一线城市及重点二线城市仍有一定的发展空间。商业地产则逐步趋于饱和状态,受电子商务冲击明显,但一些龙头房企涉足的商业楼宇仍值得关注。办公地产方面,一线城市办公市场仍存发展空间,但二、三线城市办公市场则特别需要具体分析因地制宜。

　　二是区域的分化,包括不同区域城市的走势分化和城市内部不同城区、地段的分化。随着城镇化进程的继续,一线城市的房地产仍然会强劲发展,而许多中小城市随着人口向大城市的流动,房地产需求将面临严峻挑战。大城市中的核心商业区和住宅区,房地产也将进一步发展,而远郊区则会呈现不同的冷热。2015年下半年预计,二线城市市场表现分化有可能进一步加剧,合肥、武汉、郑州、南京等城市可能仍保持大体平衡,但大连、宁波、沈阳、长春及西安等城市库存压力较大,市场成交不容乐观。三四线城市整体库存高企,以价换量仍很可能成为主旋律。

　　三是融资模式的分化。随着房地产业竞争的升级,融资模式也从原来银行信贷、上市融资为主,转向信贷、股票市场、REITs、私募和众筹代表的互联网金融等多层次的融资体系,服务于房地产行业的金融产品将带来多样化发展机会。房地产行业“拿地+开发+销售”的开发模式,将逐渐转向以客户端为主导,来引领房地产商业模式的改变。

　　四是市场供给与政府保障的分化。中国住宅的商品化和保障机制的完善成型,是面向低收入阶层、中产阶层和富裕阶层都形成相应的房产供给机制。我国保障房、商品房的“双轨统筹”已有清晰框架。面对一方面商品房高库存,一方面保障房融资难的现状,可积极考虑“商品房转安置房”的运作模式,房企能消化部分库存、缓解压力,住房保障对象也能更早住进保障房,盘活部分现有存量。

　　做好房地产业政策调整

　　第一,按照中央经济工作会议以来非常明确的财政政策加力增效方针,积极的财政政策的力度要保持总体来说符合现阶段要求的扩张特征,如果下行压力加重的话,不排除适当地使财政政策力度也上升。今年的赤字率在表面形式上算账是2.3%;实际算账的水平把中央预算稳定调节基金的出出进进等因素算在一起,是2.7%左右,但还是在安全区内。有必要的话,运行中适当增加财政政策的力度,应是一个备选方案。

　　第二,对于政府必须全力做好的棚户区改造和对保障房建设的支持,财政方面要更好发挥支撑和结构优化导向作用。这里面有一些具体机制,中央已经给出了值得肯定的、比过去清晰的指导。比如保障房建设要从棚户改造切入,使最困难的棚户区居民可以尽快改善住房条件。原来十几种保障房的名目现在可以主要归为两种类型:第一是把廉租房和公租房合在一起(既然界限实际分不清楚,就合在一起规范处理),第二是发展共有产权房。形式上有产权不是租房,但买了共有产权房并不能随行就市去售出,但在封杀套利空间的同时,又能很好满足一大批低中收入阶层现实的和心理的需要。同时,注重“补人头”政策,在本地有房源的情况下,政府应首选以财政资金“补人头”租房解决保障房供给问题,没有必要再去建新的保障性住房。

　　第三,应该积极做好房地产税的“立法先行”工作。今年“两会”上预算报告里明确表示了对于房地产税这个改革事项“配合立法”的基本态度。十八届三中全会要求加快房地产税立法并适时推进改革,本来按照逻辑应该尽快看到怎样对房地产税正式启动其人大立法程序,但因为房地产市场仍然在调整分化过程中,需要有关部门有意把这个过程再观察一下。所以,配合立法工作应是有关部门在原来思路上继续形成设计框架,同时掌握节奏,下半年市场企稳更为明朗化后,还是必然对接到房地产税进入加快立法过程。从时间表上看,按照中央要求,应该最晚于2017年“两会”上能够审批房地产税的法律文本,人大通过后就不是简单扩大改革试点范围的问题,而是按照法律执行的问题。房地产税改革方面,不动产登记制度的启动已经进行了很好的铺垫。一旦实施,将成为中长期房地产市场健康发展的重要制度建设配套因素。