在限购、限贷退出房地产调控领域的大环境下，北京（楼盘）的通州区却反其道而行之，将限购范围提升到本区户籍。这中“非典型”情况出现的背后，是“不冷静”的通州楼市。

    限购升级

    上周五，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发文，进一步严格限购政策，只有满足条件的四类家庭可以在通州购买一套商品住房，分别是没拥有住房的本市户籍居民家庭；已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年（含）以上的本市户籍居民家庭，已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭，在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。

    作为北京的下属区，通州此前执行的是北京的限购政策，京籍家庭可购两套住房；非京籍家庭要在北京连续5年纳税或缴纳社保，可购一套住房。通州限购新政，要求购房人具有通州本地户籍和本地缴纳社保或个人所得税，相当于将限购范围缩小到通州区域。这个政策也被称为“史上最严限购”。

    升级背后

    通州限购升级的消息传出后，一夜间引爆通州楼市。当晚不少楼盘通知购房人紧急去售楼处签约，希望赶在限购节点前在通州购房。

    北京市住建委相关负责人表示，政策实施前，已在网上成功提交了购房资格申请的购房人，不受此政策影响。也就是说，在2015年8月14日24点前成功签约网签的，不受限购影响。

    不过能够抢节点的楼盘和购房人毕竟是少数，通州楼市接下来要面临的是购房群体被基本政策缩小在本区范围内的窘境。

    此前因为北京市政府动迁传言和行政副中心规划等影响，通州楼市迅速升温，面对前来抢购的购买力，通州不少开发商的态度，也从积极推房逐渐向捂盘惜售转变。

    从2015年上半年住宅签约量看，通州市场明显上涨，半年住宅签约达到了3947套，环比涨幅达到了21.3%，同比涨幅更是达到了65.4%。截至目前，前7月市场成交住宅已经达到了6233套，超过了2014年全年的5893套。一边是成交量不断上升，一边是开发商推房积极性下降，不去领销售许可证。两者的共同作用下，通州的库存只剩7500多套，创6年来新低。

    通州楼市近半年的疯狂表现，引发政策层面的加强。北京市房协秘书长陈志表示，当前通州楼市过热，是由于部分开发商刻意炒作涨价以及投资需求增加造成的，新政将扭转通州楼市预期，让通州房价上涨恢复理性。“通州被明确北京市行政副中心消息传出后，一些开发商趁机炒作，或捂盘惜售，推高房价，这与中央的京津冀协同发展战略以及北京市的调整是背离的，可以说是恶意利用了中央和北京的战略和政策。”陈志表示。

    通州未来

    长期以来，通州楼市相对于北京楼市来看，都是一个较为特殊的区域。每当出现北京市政府机构动迁的传闻时，通州楼市都会迎来一波发展高潮，房价快速上涨，2010年通州曾经上演房价短时间内从1万多元/平方米上涨至3万元/平方米的神奇剧情，而在2012-2013年，因为之前的爆发上涨后的市场恐慌，导致这两年北京房价大涨的时候，并未跟风，甚至不少楼盘出现房价的下调。

    本次通州楼市的火热，由于伴随着当地房价的快速上涨，不少楼盘又迅速站上3万元/平方米。与之前有所不同的是，除了北京副中心规划外，京津冀一体化加速也给通州带来了利好，而近几年通州区域土地供应的稀缺，也加剧了供求关系。最近3年通州供应的住宅土地只有8宗，而且其中大部分还是自住房等属性，供应集中在台湖等新区。这种情况无疑加剧了通州的供求矛盾。

    值得一提的是，通州的限购为紧邻的燕郊、香河等区域带来了利好。通州外溢的购房需求，将给这些地区带来发展机遇。

    从未来通州市场的量价发展看，因为过去有较多的二手房存量，将影响通州房价的涨幅，另外也缺失大盘、地王项目的拉动，但通州多重利好的影响下，整体房价的上涨趋势已经出现。而这次限购升级后，通州楼市的未来，无疑将被打上一个大大的问号。