万科物业的逻辑是：万科物业能为业主带来房屋资产的溢价，业主进而愿意为之付出更高的物业管理费，万科物业与合作物业公司共享物业收入。

站在风口之上，万科物业启用了新Logo，并宣称要做国内第一个百亿级别的物业公司。

对于这个带有知更鸟元素的新标，万科物业创始人、之平管理执行董事陈之平调侃说，像是翅膀硬了要单飞。这句话不失为对万科物业的最好隐喻。

今年，万科物业进入市场化元年，并抛出了野心勃勃的计划：到2017年要将物业管理面积扩张到5亿平方米。

万科物业的强劲对手彩生活则宣称，到2020年要将物业管理面积扩张到10亿平方米。

这两家公司代表当前物业管理行业中的两大派系和不同的扩张策略：彩生活是第三方物业管理公司，正通过并购和全委的方式大规模“吃掉”中小物业公司，并大力宣扬其社区O2O 生态圈；万科物业隶属于开发商，它并不希望被同行当成“狼”，而是主张通过联盟的方式实现“共享”，同时它更强调物业管理本身的价值。

两种模式都才刚刚开始，尚难分出伯仲。万科物业首席执行官朱保全说：“未来5年，物业行业将出现一场‘撕逼’大战。”

物业 Uberlization

七夕，前海企业公馆，朱保全一袭深蓝西服、浅蓝衬衫现身，那锃亮的光头让他总是有很高的辨识度。时值万科物业成立25周年，朱保全用时下流行的发布会模式带来了一场演讲，这也是万科物业宣布市场化以来首次对外的发布会。

从今年3月份开始，万科物业宣布走向市场化。物业管理行业中出现一种声音，认为万科物业到市场上是‘狼来了’，一些物业公司很紧张，对万科物业抛出的合作“橄榄枝”也很谨慎。

面对这样的猜忌和疑虑，朱保全解释说：“万科物业这一轮市场化的定义非常清楚，我们并不是到市场上跟大家分食，而是更希望帮助更多同行改善与业主关系、让更多用户体会到物业服务的美好。”

他反复强调“Uber”和“共享”模式，面对中国超过244亿平方米的住宅建筑存量，物业市场应该是做共享经济的天然存量市场，万科物业要做“物业 Uberlization”。

具体如何共享，万科物业的逻辑是：万科物业能为业主带来房屋资产的溢价，业主进而愿意为之付出更高的物业管理费，万科物业与合作物业公司共享物业收入。

朱保全列举了一组数据，在万科物业统计的1468万平方米、约15万套的房产中，有超过90%的万科物业服务社区的二手房价格高于周边同期同类型的二手房价格。

目前，万科对外扩张主要通过其研发的睿服务体系与其他物业公司进行合作，睿服务相当于传统物业管理服务的一整套解决方案，可以提升物业管理效率、降低管理成本。

朱保全对《第一财经日报》记者透露，睿服务输出的盈利模式类似于基金管理的GP-LP模式，合作物业公司有收益优先权，万科物业劣后，承担风险的同时分享超额收益。

做首个百亿级物业公司？

“万科物业的目标是要做国内第一个百亿级别的物业公司。”朱保全向包括《第一财经日报》在内的媒体表示。

2014年，万科物业实现总营业收入约33.7亿元，总体净利润3.23亿元，净利润率约为9.6%。其中，扣除为万科项目提供物业服务的收入后被列入上市公司财务报表的营业收入为19.8亿。

要达到100亿元的目标要多长时间？

在不久前的万科中期业绩说明会上，万科首次透露了物业公司未来三年的发展计划：2015年打造10个合作标杆，外接约6000万平米的项目，加上万科体系约1800万平米的项目，总共会增加7000~8000平米的面积；2016年大规模市场扩张，计划用托管 收购方式，从外部接收约1.2亿平方米的项目，把总量提高到3亿平米；到2017年托管外部约2亿平方米项目，总面积拓展到5亿平方米。

截至2014年底，万科物业的管理面积为1.03亿平方米，这个规模创造了33.7亿元的收入。如果按照简单的数学计算，到2017年，万科物业管理面积相比2014年增长约4倍，那么其营业收入增长4倍可达约160亿元。

但由于万科体系内的物业管理费处于行业中高水平，在对外扩张过程中的物业管理费可能会有所下降。按此保守预计，万科物业到2017年实现100亿元收入是大概率事件。

据了解，万科今年对外拓展的面积已经达到了过去存量面积的20%，也就是2000多万平方米。这意味着，万科物业下半年还有约4000万平方米的外拓任务。

行业“撕逼”大战在即

由于有一个“好爹”，万科物业的市场化最受瞩目，但它并不是唯一一个站上风口的。

去年6月底，随着彩生活在港交所的上市，整个物业行业都被互联网吹成了风口上的猪。曾经不赚钱、甚至亏损的物业行业变为社区O2O蓝海，分食者众。

一时间，中小物业公司抱团成立联盟，开发商则纷纷抛出物业分拆上市的计划。

中海地产7月6日公告称，已决定对其物业管理业务进行建议分拆并以介绍方式独立上市，目前已向港交所递交相关材料。

资料显示，中海地产2014年实现物业管理收入港币20.1亿元，同比增长13.6%，管理面积约5000万平方米，同比增加25.0%。

碧桂园也在近日的中期业绩发布会上宣布拟分拆物业上市。目前，碧桂园的物业管理面积为7701万平方米，今年还成立了市场拓展部，社区O2O以及社区金融平台基本搭建完毕。

“目前有1家上市的物业公司、4家新三板挂牌的物业公司，还有几家在各地股权交易市场挂牌的物业公司，大家在市场上都要碰一碰。”朱保全对当前物业在资本市场的动作如数家珍，也不回避竞争。

他说，万科物业的优势在于口碑好、有个“好爹”、走得更早。

事实上，目前国内的物业行业仍处于比较分散的状态，有约10万家物业公司，目前还没有一家公司的市场份额超过1%。

相比之下，北美物业管理公司的前50强市场占有率接近30%，最大的物业公司First Service在北美市场占有率是4%，而中国的前50强市场占有率是5.6%。

屏蔽此推广内容“物业行业未来是一个集中的过程，未来5年将会出现一场‘撕逼’大战。”朱保全表示，对于时下资本市场关注的社区O2O与增值服务，他并不愿多谈，而是一再强调传统物业管理的根基，认为可以通过资本的力量扩大规模，但如果根基没做好，业主就会“飞”了。

克而瑞研究中心研究经理朱一鸣则认为，若房企拆分物业管理板块上市仅是为了发展传统物业管理业务，以目前的收入水平将很难受到资本市场认同，甚至连盈利都难以保证。

“从理想化的角度来看，唯一的解决方式是房企加快对社区O2O业务的探索，培养出新的盈利模式，通过这部分收益对传统物业管理业务进行补充。但同时，业主是否能养成使用社区O2O服务的习惯，取决于其对传统物业管理服务的满意程度，在培育初期有亏损的可能，选择分拆上市将有可能面临投资者的压力。”朱一鸣表示。