■过千万人口挤在1900多平方公里形成强烈的住房刚需

    ■城市巨大的创富能力以及房价上涨形成的“吸金效应”

    伴随着万科的股权大战，深圳楼市近日再度成为资本竞夺的热点。万科15个交易日大涨70%既可以说是一次资本运作，也可以看作是对总部位于深圳的这家中国知名房地产公司以及深圳楼市的持续看涨。

    相信稍微关注楼价的人，都对11月7日的一则新闻记忆犹新：某楼盘在深圳湾体育馆开盘，一次性推出1637套房，造成7000人“哄抢”。4.3万元/平方米的均价被认为“大幅低于市场预期”，当天全部售罄。

    就在记者写稿的12月16日，深圳龙华的某楼盘，要价5-8万元/平方米，居然也当日“光盘”。

    到底深圳的“日光盘”是不是炒作？深圳楼市有泡沫吗？“全球增速第一”的楼价凭什么？楼价“发烧”是“虚高”还是“实高”？深圳是否足以支撑起这样高的楼价？深圳楼价会不会赶超香港？高楼价会带来什么样的连锁反应？伴随这么高的楼价增速会不会将深圳变成“不宜居”的城市？北上广为何反而涨得不如深圳？广州和其他珠三角城市会不会步深圳后尘狂涨？……

    一系列的问题，即使身在外地的业内人士都连呼看不明白，更遑论身在其中的市民了。

    带着这些疑问，羊城晚报记者近日采访深圳多位市民及专家、学者、业内人士。他们的经历与观点也许能部分解答悬在人们心头的疑问。

    本报将分上下两篇，连续两日聚焦深圳房事，既剖析深圳房价畸高的背后深层次原因，也透视高房价可能带来的各种效应。

    “日光盘”是不是炒作？

    深圳11月7日某楼盘创下四项新纪录：买房人数创新高；近7年来抢房人数最多的项目；近两年来开盘当日推出房源数量最多的项目；同时也是开盘当日卖出房源最多的项目。

    新闻一出来，《房地内参》的总经理尹香武就接到上海一位同行的电话：“这是炒作吧？”

    “这还真不是！”

    “不可能，我看就是炒作。”

    尹香武说，对持这样观点的人，他无话可说。这个均价4.3万元/平方米的楼盘，在龙华，距离罗湖火车站约25公里，需要转乘地铁18个站。如果硬要比较，龙华之于深圳，或相当于花都之于广州。这样的价格，如果在花都，估计半数广州人觉得楼市已疯掉，但深圳人仍很淡定。

    就这两日，还有一条新闻让人脑洞大开，标题是：《深圳龙华新房破8万，福永破4万，买房好时机！》。也不过才40天的时间，对不起，被外地业内人士认为炒作的龙华4万的日光盘已成过眼云烟。“今天13：00开盘，现场超过1500人，爆满。这是逼着深圳人去东莞置业的节奏。这就是龙华，不管你信与不信，服与不服，首次开盘5万多，二次开盘已破8万，我已经不敢直视……”很多深圳人的朋友圈当天被这样的现场描述刷屏。

    从大数据看深圳楼市

    一边是沸反盈天的深圳楼市，另一边，还有“只认数据”的分析。

    深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄是香港人，来深圳工作已近15年，也看过深圳房价的起起落落。去年底以来，深圳“日光盘”频现，他感觉并不意外。他肯定地告诉羊城晚报记者，中原地产代理了深圳近半数新房的销售，从他们掌握的相关成交数据来看，“日光”是实实在在的销售，并不是开发商炒作；而且，由于深圳房源总体供应量小，一个楼盘的价格很容易就影响全局，因此深圳的楼价数据的统计有其独特性，与北上广并不具备可比性。“一个楼盘开盘，就能拉高或者拉低深圳当月房价的平均数，因为一个月，可能只有这么一个盘在售。”这种现象在北上广，都是找不到的。

    不论“日光盘”是不是普遍现象，“刚需”在深圳，是杠杠滴！

    深圳统计局数据显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期，北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，分别是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。玉家雄说，深圳的面积仅为1900多平方公里，是北京的八分之一，是上海的三分之一，是广州的四分之一强。过千万人口挤在这1900多平方公里，有限的土地供应量与强烈的住房刚需，是一对矛盾。

    在深圳市房地产研究中心主任、国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策专家王锋看来，深圳住房潜在的购房需求在全国来看都是最强烈的，因为这里“几乎拥有全世界最高的人口密度”。

    深圳世联行提供的另一组数据，说明了深圳由于人多带来的“刚需”。目前，深圳400万的户籍人口的住房自有率超过70%，然而，算上外来人口和常住人口，一下子将住房自有率稀释为29%。对比广州，住房自有率接近50%。

    所以，在深圳几乎所有业内人士的眼中，只要有房，深圳根本不缺市场———相关数据显示，深圳适龄购房人群(25-44岁)占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。

    “深圳人口不断在涌入，都是来这里创业的年轻人，谈恋爱，结婚，生子，这些都是对房子的需求！深圳至少还需要170万套房子，按目前每年6-7万套的供应量，你算算深圳的房地产至少还有多少年可发展的空间？”尹香武断言：别人搞房地产走过了“黄金十年”，现在是“白银十年”，而深圳，接下来是“钻石十年”！

    保障房远追不上需求

    除了人多需求强烈，从源头的土地供应来看，通过“招拍挂”公开出让的居住用地近两年却是急剧下降。

    据记者梳理统计，2007-2010年，深圳市公开出让的居住用地可建筑面积平均每年为95万平方米；到2013年仅出让3宗居住用地。2014年共成交33块土地，含商业用途地块8块，其余均为工业用地或新型工业用地，无居住用地。

    实际上，2011年，深圳市政府公报公布了《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》，至2015年，深圳计划筹集建设保障性住房约24万套，经记者多方了解，这个规划是远远没有实现的，以2014年为例，深圳当年供应的保障性住房仅为31144套，2014年建设的为30982套，超过历史纪录。

    城市面积小，居住用地少，保障性住房建设远远追不上需求，难怪商品房越炒越高。(文/记者 曾璇)