分化或难避免 因城施策成楼市关键

　　今年上半年楼市成交量明显回升，部分房企销售表现抢眼，去库存取得初步成效，但同时各地“地王”频现。业内人士预计，下半年因城施策、因地制宜的政策指导方式或进一步凸显，各地分化特征也将愈加明显。此外，由于去年同期基数较高以及房价阶段涨幅过快限制了成交释放，整体来看，下半年销售增速或出现回落。

　　销售业绩快速上升

　　中国指数研究院报告显示，1-5月，全国商品房销售额为36775亿元，同比增长50.7%；全国商品房销售面积为47954万平方米，同比增长33.2%。此外，上半年有115家房企销售额超过50亿元，比去年同期增加了46家，销售额共计23397亿元。

　　克而瑞研究中心分析师房玲表示，2016年上半年，部分二线城市的表现让人眼前一亮。多数企业早在上一轮调整过程中，就将投资重心转移到了二线城市，现在恰好进入项目收获期。这奠定了企业上半年销售高速增长的基础。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上半年房企销售好于预期，这或将影响下半年房企定价，尤其是部分年度销售业绩完成不错的房企，可能在今年第四季度快速涨价，拿地的动作会更加大。

　　土地市场热度不减

　　克而瑞研究中心数据显示，今年上半年，全国共计成交了110宗总价、单价地王，短短半年即已超过2009年的72幅，刷新了年度地王数量记录。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“地王”虽然风光，但一些现象值得警觉。此前保利地产以地王价拿下上海周浦某地块，最后却不得不让出控股权，引进其他房企联合开发。其背后原因就是需要投入的资金量过大，需要找合作伙伴共同分担风险。“而2-3年之内，该区域内房价很难上涨50%以上，企业最后势必面临盈利压力。”

　　明源地产研究院副院长刘策认为，对于土地市场而言，“强者恒强”格局不会改变，一线城市预计仍将延续火爆场面，地王频出将会是常态。土地竞拍将会成为房企主流战场，受制于高库存压力，预计三、四线城市土地交投仍会比较清淡，但在存库周期得到有效改善后，土地市场也会有一定程度的升温。

　　严跃进也表示，这和部分房企还没有完成土地储备有关系，价格方面也会继续攀升。

　　分化特征或更明显

　　展望下半年，刘策认为，房价走势会呈现强分化特征，但会与上半年有一定差别。首次，对于上半年涨幅过大的一、二线城市，预计下半年会以平稳为主，甚至不排除个别过热区域出现小幅回调。其次，对于一线城市周边及省会城市，受益于良好基本面、城市圈效应、需求外溢以及房价传导作用，预计仍有上升空间，保持温和增长态势。最后，对于三、四线城市，受压于高库存压力，房价预计仍会持平。但对于供需关系得到明显改善的三、四线城市，房价预计存在一定的上升空间。

　　政策预期方面，刘策认为，因城施策、因地制宜的政策指导方式可能进一步凸显，从“全面宽松”调整为“整体宽松+局部收紧”。对于一、二线城市，随着调控政策落地，整体市场将回归理性。对于广大三、四线城市，去库存任务仍然艰巨，特别是目前我国宏观经济下行压力仍然较大。

　　信贷方面，融360监测显示，6月全国首套房平均利率为4.48%，再创历史新低。首创证券分析师王剑辉认为，行业需求端信贷政策继续趋于宽松。近期合肥计划提高首付比例，北京工行提高商住项目首付比例至七成，热点地区限贷政策出现收紧信号，下半年差异化信贷调控将成为影响市场的关键力量。分化行情下，成交量难以延续趋势上涨行情；同比高基数下，下半年成交回落或难以避免。