上周整体销售续降，但下降速度放缓显著。一手房环降0.59%，其中北京、上海分别环降13.63%、6.28%，广州有所回暖，深圳继此前增速回暖，上周表现再添锦色，环增29.36%。二手房环降2.94%，其中二线城市小幅反弹，环增1.79%，一线城市下滑最为显著。

　　政策方面，调控升级继杭州、深圳、武汉、成都等地蔓延，福州调控新政将二套房公积金贷款首付比例提高到50%，并要求新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。同一商品住房项目下一批次备案价格必须“零增长”，不得高于上一批次的备案价格。成都住房公积金管理中心出台新政要求所购二手房楼龄在十年以上的，相应提高一成的首付款比例，而有逾期记录的，首付款比例参照相关文件也将相应提高。长沙市实施七条调控措施，分别是：严格房价审查，严控预售网签，开展重点稽查，强化资金监管，打击投机炒房，增加有效供应，曝光不良企业；南京力堵“假结假离绕限购”，将启用新型识伪设备，同时会同公安等部门联合打假。

　　我们于上周组织万科物业、彩生活&花样年物业管理系列调研：随着土地增量稀缺凸显，存量主导市场已是大势所趋，未来如何为存量市场住户提供增量服务将是未来房地产企业的重心，房地产市场将步入地产后服务市场。而物业管理、楼盘口碑在后期将是决定投资回报率能否在城市诸多楼盘中胜出的关键，探索物业管理商业新模式将提高企业现有流量的转换和变现能力，增强企业竞争力。就目前而言，物业管理增值服务主要有两种模式，一为彩生活模式——快速扩大规模做O2O；二为绿城模式——做好物业服务，提高楼盘价值。不同于上述两种模式，万科物业涉足绿城模式，但并不是主要战略方向，公司围绕房地产后服务市场，从管理向交易和服务延伸，同时打造互联网，增值服务主要定位帮业主做房地产保值增值、租金的提高、旧房改造、新房改装。物业管理商业模式创新不断，盈利模式突破可期。

　　四季度板块预计有惊无险，坚守价值仍为关键，二三线库存仍然高企，市场对政策调控反应过度。