近日，北京宣布将在未来５年供应1000公顷集体建设用地，用于建设租赁住房。集体土地直接入市减少了中间环节，有利于降低土地成本，未来会不会带动租金下调？对房价会不会有影响？记者采访了有关专家，深入剖析此举对未来房地产以及租赁市场的影响。
近日，北京宣布将在未来５年供应1000公顷集体建设用地，用于建设租赁住房。集体土地直接入市减少了中间环节，有利于降低土地成本，未来会不会带动租金下调？对房价会不会有影响？记者采访了有关专家，深入剖析此举对未来房地产以及租赁市场的影响。
利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾。专家表示，此举有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道。同时，因集体建设用地入市后只能用于租赁，不可出售，因此对房价影响不大，但可能带动租赁市场，增加市场供应，或可带动部分区域租金下调。
利好租赁市场
12月1日，北京市有关负责人称，北京将在未来5年内供应1000公顷集体建设用地建设租赁房，现在各区供应任务及项目建设地块已经拟定。此前的11月16日，北京提出2017年至2021年供应1000公顷集体土地建设租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷，且今年供地前期工作已经展开，预计于12月底前完成任务。
按照今年8月份发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，国土资源部会同住建部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。随后，郑州市公布试点方案，选取郑东新区及其托管区域作为郑州市的第一批试点区域。北京是第二个公布试点方案的城市。
十九大报告指出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。专家表示，集体建设用地建租赁住房，是贯彻多层次供给和租购并举的重要内容，突破了城乡土地供应的二元分化，使农村集体土地不须经过征地环节就可以进入城市供应，是一个重大的政策创新。
中原地产首席分析师表示，1000公顷集体土地大约可以建设30万套至40万套的集体产权住房，相当于未来5年给北京增加了10%至15%的租赁房源。如果能如期投入使用，将有效缓解区域租赁市场供需平衡，可以使北京住房租金下降。
在试点方案中，北京市规定“只租不售”、单次租期不超过10年，以防出现以租代售。国土资源部有关负责人称，租赁住房与“小产权房”有本质区别，不能混为一谈。据此，有外界分析认为，此举短期内对房价应无大的影响。此外，在北京等地，因集体土地位置相对偏远，其对租赁市场的影响也是结构性的，可以增加中低价位的租赁房源供应，对高端商品房租赁供应相对影响不大。
此前，为缓解公租房用地压力，北京、上海曾作为集体建设用地建设公租住房的首批试点。北京推进了平房乡、唐家岭、太舟坞等5个集体建设用地试点，合计建设公租房1.28万套。在各种试点方案中，均规定村集体和村民作为租赁项目申报主体，或在与社会资本的联营公司中占不低于51%的股权，以确保村集体和村民分享城市红利。
地方试验一直存在
其实在我国一些地区，利用农村宅基地建设租赁房一直存在，其中深圳和广州的城中村很具代表性。
据了解，城中村是目前深圳住房供应的重要组成部分，截至2015年，深圳市各类住房总面积约5.20亿平方米，其中商品房和保障性住房合计占比27.9%，城中村住房占比高达50.3%。改革开放以来，在外向型制造业主导下，深圳有大量的工业区配套宿舍。有关数据显示，深圳740万套租赁房中，城中村租赁住房达450万套，占比为60.8%。其中73.8%的城中村住房租金在2000元以内，26.1%的租金水平在1000元以内。这使得深圳的平均租金水平得以大大拉低。
虽然不少城中村存在环境、安全等问题隐患，大多缺少必要的公共配套；但客观上，城中村的存在降低了外来打工人群的居住成本。事实上，深圳商品房的租金并不低。链家公布的数据显示，2017年1月份至8月份深圳套均租金达5005元，高于4000元的深圳居民月均可支配收入，比2010年上涨67.5%。
据了解，经过政府综合整治，深圳大部分城中村引进了相对规范的物业管理和治安管理；同时，在某种程度上实现了公共服务均等化。只要持有租赁合同，在街道办事处备案后，租客就可以加入全市所有居民的公共服务排队分配，并通过“积分制”申请就近接受义务教育、接种疫苗等基本服务。
此外，广州在中心城区仍有大量城中村存在。据不完全统计，广州有304个城中村，居住人口近600万人。
配套服务需跟上
专家表示，集体土地用于租赁是统筹城乡土地市场的创新之举。在实际操作中，应审慎稳妥，做好统筹规划，项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地，以增加住房有效供给。
根据《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》要求，租赁住房以满足新市民合理住房需求为主，强化监管责任，保障依法依规建设、平稳有序运营，做到供需匹配。在具体操作中，要尊重农民集体意愿，考虑农民集体经济实力，以具体项目为抓手，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。
此外，外界比较关心相应公共服务能否跟上。试点方案要求，承租人可按照国家有关规定，凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
在郑州市的试点方案中，明确承租人申领居住证、租满3年后可享有规定的市民待遇及社会保障。专家表示，在入学、社会保障等方面进一步规范和明确，使租赁客户享受和购房同等的公共服务，是建立购租并举制度的重要一环。
