2019年以来，房地产市场“一城一策”逐步落地，主管部门多番“点名提示”，为市场过热苗头敲响警钟。新周期推演至今，当前房地产市场又发生了哪些变化？近日，贝壳研究院发布《2019中国房地产半年报》（以下简称《报告》），以真实成交数据复盘2019年上半年市场情况，并对下半年走势及政策选择进行展望。
《报告》指出，上半年全国重点城市房地产市场（主要为一线城市和区域中心城市）从低靡中走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。上半年后期成交量虽然下落，但新增客源及带看量并未同步减少，这意味着下半年购房需求仍在，有一定的上行动力。不过，重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放，市场缺乏大幅向上动能。贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析预测，宏观经济压力下，政策不能过“紧”，在房地产风险防控的大方向下，政策也不会“松”， “稳”+“一城一策”仍是政策主基调。
上半年成交量环比增逾五成 市场“前高后低”分化加剧
2019年上半年，部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等苗头，受到媒体舆论广泛关注。贝壳研究院数据显示，重点14城（北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州）二手房市场大幅调整后，需求开始释放，同比去年微增3%，但由于去年下半年成交低靡环比则增加52.3%，从底部走出。
“上半年，重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”贝壳研究院首席分析师许小乐分析认为，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。
“前高后低”的分水岭出现在3月份。上半年，重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态，二季度月均成交比3月减少21.5%。同时，预期随市场回落而走弱，贝壳找房交易数据显示，大部分城市挂牌价下跌，其中二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。
2019上半年市场的分化也更为明显。其一，调控较早的城市波动小，如上海、北京等城市市场升温相对温和。其二，二线新房市场分化，前期回落较早的强二线与东北、西南地区部分城市出现回暖，如天津、南京、长春、昆明等；其三，土地市场分化，二线城市升温更加明显。
下半年稳是常态 警惕“新库存”风险
展望下半年，《报告》认为重点城市市场潜在需求普遍存在，这将是支撑下半年市场的上行动力。贝壳交易数据显示，二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比近期呈现持续上升趋势。但这股力量尚不能支撑房价大幅向上。这是因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场，认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力，“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。
许小乐提醒，当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。在贝壳研究院监测的29个重点城市中，有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月，库存下降的城市仅有上海和苏州。
而政策面上，许小乐分析，宏观经济压力下政策不能“紧”，房地产防风险下政策不能“松”。当前我国经济步入中低速增长阶段，再叠加中美贸易冲突影响，经济增长压力进一步增大。但防范系统性金融风险已迫在眉睫，货币政策须审慎稳健，财政政策可适度宽松。政策对于市场保持高度的敏感性，政策总体稳定背景下“一城一策”将是下半年及更长时间的政策基调。
关注一：多城上半年楼市走出底部
受市场预期好转与季节性因素等影响，2019年上半年贝壳研究院重点关注的14城中，成都、武汉、南京二手房成交量环比、同比均出现增长，市场升温走出底部。其中，成都同比增幅34%，处在14城前列。随着成交回暖、预期改善，重点城市二手房成交均价普遍止跌。14城中除武汉、长沙外，其余10个城市房价环比去年下半年均有所上涨。
关注二：北京、深圳较去年同期市场趋冷
北京、深圳虽均遵循2019年上半年回暖规律，但与去年同期对比，实际上市场热度还是有所下降。成交量来看，北京上半年链家二手房成交同比下降14.3%，深圳降幅为3.6%。均价方面，北京均价较去年同期上涨0.8%，基本持平，深圳则下跌6.3%。这是由于深圳受去年731调控加码影响，而北京一方面是政策依旧高压，需求尤其是改善型需求释放难度大，另一方面则是由于新房的分流。
关注三：“限价”问题凸显，新房同质化严重
市场供应和需求“错配”是当下楼市突出问题。以北京为例，自2017年6月限竞房入市后，北京纯商品住宅60-90平房源新增供应不断升高，成为主流面积段，而120平以上新增房源不断减少，整体向刚需倾斜。在区域分布上，新房供应也愈加集中。面积和区位趋同，北京限竞房同质化，项目整体去化率较低（截止到6月12日为31.9%）。
