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　　在中国城市化进程中，房地产不断发展壮大，2000年以来房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一直在15%以上。社科院发布的《中国城市竞争力第17次报告（主题报告）》（下称《报告》）显示，2018年房地产对宏观经济增长的正向拉动效应出现拐点。尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.6左右百分点的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应。

　　社科院测算结果显示，随着房价收入比的提高，房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大，拐点处的房价收入比为9左右。也就是说，当房价收入比超过9以后，房地产对经济增长的影响将得不偿失。

　　房地产对经济存拉动和挤出效应

　　房地产市场存在价格泡沫风险和结构性风险，虽然近年来房地产去库存效果显著，但最近出现了反弹苗头。房地产金融风险正在快速积累，但总体可控。从对经济增长的贡献度来看，房地产对我国经济增长的贡献有多大？2000—2013年期间房地产开发投资对经济增长的贡献度尽管存在波动，但多年来基本维持在10%以上。

　　那么，房价越高，经济发展就会越快吗？当然不是那样房地产对经济增长的影响存在倒U关系。房地产对经济增长存在正向的拉动效应与负向的挤出效应。当房价水平较低时，房地产对经济增长的正向拉动效应超过负向挤出效应，此时房地产的发展有利于经济增长；当房价水平过高时，房地产对经济增长的负向挤出效应将超过正向拉动效应，此时房地产的发展将不利于经济增长。因此，有必要全面考察房地产在经济增长中所扮演的角色。

　　2018年房地产对宏观经济增长的正向拉动效应出现拐点。《报告》基于2010年至2016年中国家庭追踪调查数据与2003年至2015年中国285座城市数据，综合利用计量回归等方法测算了房地产对经济增长的正向拉动效应与负向挤出效应。研究发现，房地产对经济增长负向效应超过正向效应的临界房价收入比为9（房价收入比，也就是住房价格与城市居民家庭年收入之比）。测算结果显示，随着房价收入比的提高，房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大，拐点处的房价收入比为9左右。也就是说，当房价收入比超过9以后，房地产对经济增长的影响将得不偿失。

　　2018年中国城市房价正处于正向效应超过负向效应的拐点水平上。按照2018年中国商品房平均销售价格来计算，2018年中国房价收入比为9.3，刚超过拐点9，这意味着如果未来中国城市房价继续上涨，房地产对经济增长的负向效应将超过正向效应。从不同城市来看，北京、上海、广州与深圳等一线城市与厦门、福州、杭州、珠海、天津等大部分二线城市房价收入比都已经超过9这一临界点，上述城市房地产对经济增长的负向效应已经超过正向效应。对于房价收入比过高的城市，在保持房地产市场平稳健康发展的同时，应切实提高居民可支配收入，让收入跑赢房价，将房价收入比保持在合理区间内。

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　　房地产与产业结构存倒U关系

　　近年来，中国经济房地产化日益明显。一方面，社会资金和银行贷款中相当一部分流入了房地产行业，根据央行2019年发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》显示，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高5.5个百分点。另一方面，2018年以来，制造业企业面对国内外的经济形势、房地产的高回报以及制造业发展的不确定性，投资房地产成为重要的选择。截至2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投资性房地产，占比近一半，持有房地产价值占资产比重也不断升高。

　　房地产与产业结构存在着倒U关系。这种影响的后果显而易见，首先，企业最终会在生产性投资与非生产性投资之间权衡，并将更多资源投入到房地产投资性资产中，抽空生产性投资和创新性投资，形成配置效应。同时，低效率的实体生产者将会因为无法负担提升的要素成本，逐渐增加房地产投资比重，最终退出实体经济生产，剩下效率较高生产者留在实体经济内，形成筛选效应。

　　《报告》选择使用2004年至2016年间全国城市房价和房价增长速度（分总体房价和住宅市场房价）衡量房地产发展的影响，对应年份中不同地区间以专利转让数为代表的创新要素、进入退出企业的全要素生产率、上市公司的多元化经营水平等。通过运用多种计量方法分析发现，随着房价上升，产业存在三种发展方向，迁移、多元化和升级，三条产业升级的路径作用不同，造成总体房价与产业结构的倒U关系。

　　实证结果发现，在微观层面上，在房价增速较高的城市，进入企业和留存企业的生产率都会更高，说明确实存在筛选效应，即“房价挤出生产”，同时，房价对于上述公司企业的生产率和多元化呈现非线性影响，即倒U型曲线关系，房价对企业生产效率和综合发展存在拐点。

　　《报告》指出，随着房价的提升和增速的加快，企业被迫需要在产业升级和产业转移之间做出选择。一部分有能力创新的企业选择通过产业升级来提升回报和覆盖成本，另一部分企业则只能选择退出高房价的市场，将产业转移到低房价的地区，形成产业转移。实证显示，房价每提高1%，进入该地区企业的全要素生产率提高了0.139%，而退出该地区的企业则下降了0.024%。当前大部分城市的房价增速已突破拐点，很可能导致当地企业的全要素生产率下降。

　　由此不难预估下一步针对产业结构的房地产政策。首先，在产业转移方面，应根据产业特征，合理布局产业分布。其次，在产业多元化方面，应尽力打造专业化产业集群。最后，应打造城市间产业升级相关要素的流通机制，让专利、人才、创新企业能够自由流转于不同城市之间。经过推进上述政策，有望将房价纳入市场调节要素流动的大格局中，通过房价促进地区间企业分工，实现合理多元化，并最终推动企业创新发展。