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　　房地产是“政策市”，说的就是这个行业的闸口大小就在于房地产政策松紧度的调节。

　　但事实上，几乎很少有房企能真正做到对政策趋势的精准洞察。

　　比如逆周期拿地就是个伪命题，低点拿地高点卖房，几乎就是不可能事件，的确能做到这点就不用盖房子了；其次，每一轮城市行情起飞，老潘也有心问了当地典型开发商营销总，他们都表示，的确没预料到这波行情如此之快。

　　精准预测都是骗人的，因为变量总比不变的多，很多前提和底层逻辑也在变化。

　　以至于今天的楼市起伏，有点股市的感觉。

　　预测准，几乎不可能！

　　判不准，也导致很多中小房企老板开始索性不要宏观周期判断，因为一个几百亿规模的中小房企，面对一个15万亿超级大海，其实做好自己，做好产品服务和内功，也可以做大，行业是13万亿还是16万亿，还轮不到100亿、200亿房企来操心；

　　但对大房企就不一样了，航母房企就必须向大海中航母和巨轮一样，各种雷达和监控器都得全套和24小时监控，都力图尽可能看清方向和趋势，以减少风暴对航母房企的冲击。

　　基于此，TOP头部房企往往对房地产政策、行业蛋糕、行业走势、金融面、行业集中度、系统风险等研究颇多。万科的谭华杰，恒大研究院的任泽平、保利研究院……往往很多研究非常系统且务实，这其中，每年以敢言敢说的融创孙宏斌，虽然整体很少行业分享，但每年总有那么几次的“耿直发言”。或业绩会，或少数高峰论坛。

　　就在昨天民生银行的不动产金融年会上，孙宏斌做了主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。讲了二十分钟，但已经把房地产的未来、当下机会与风险、政策是否放松、未来头部房企的机会等都做了简单直接的判断。

　　无论对错精准，分享给大家，也是一种重要声音！

　　判断1：

　　不让经济过度依赖房地产，或是“国策”

　　目前房地产政策环境，是中国经济是否还依赖房地产？这是一个国家战略，是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么？

　　这个行业太大、太重要了。

　　这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%；

　　这个行业的卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。

　　这个行业的贷款，占28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的，是50%。

　　所以这个行业太重要了，占的资源已经太多了。

　　改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择，我们要理解这次的调控。

　　判断2：

　　“期待”调控放松？这不太可能

　　我们这三年的调控主要就是一句话，房价不能涨。

　　你说现在经济压力比较大，会不会还会怎么样？我觉得不会的。

　　四中全会已经有这样的政治定力了。经济增长不需要那么高，4%就挺好。

　　大家记得2016年10月份限价，很多人其实是误判了，觉得：

　　2017年“两会”以后就能放开，结果没有放开。

　　说十九大以后放开，结果没有放开。

　　说2018年“两会”以后放开，还是没有放开。

　　一直等到今天，已经第四个年头了，还是没有放开。

　　主要是这个行业确实太重要了，要理解新形势。

　　新形势就是这次的调控，第一句话是钱不能去房地产，第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具，第三句就是“这一轮调控加上上一轮限价”，这是一个长期的行为。

　　这是从国家政治高度和国家战略，所以不能有侥幸心理，这轮调控，基本上会持续很长时间。

　　判断3：

　　16万亿规模或会保持很多年

　　未来房地产整体规模，原来我们说60%多，将来还要达到80%多，2030年到达70%，这个空间还是挺大的。

　　一个是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一个人，你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，肯定有一半的人想换房子。

　　虽然你不换也能活着，但是你都希望换！

　　这个行业我估计还会保持很多年。

　　今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。这是一点。

　　判断4：

　　房企主战场之变：从抢增量到抢存量

　　行业还有一个变化，到15万亿的量级的时候，从增量市场往存量市场变。

　　原来在2007年的时候，这个行业是3万亿，2008年的时候降了一点，2点几万亿。

　　到了2010年的时候，是4点几万亿，到2011年大概5万亿。

　　从2007年到2019年，涨了5倍。从2011年到现在涨了3倍。

　　所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。

　　但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。

　　从大家抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。

　　回头看，过去十年确实增量非常大，从2007年3万亿到15万亿，增加了5倍，增加了12万亿，12万亿什么意思？就是增加的是全球汽车市场，全球汽车市场是2万亿美元。

　　房地产这些年好做，就是因为有那么大增量。

　　判断5：

　　结构性风险在于“一二线城市与三四线城市”

　　再一个变化就是，前一轮的时候“去库存”，可能是错的。

　　因为本来一线和二线库存就很小，这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了，然后2016年10月份限价，限的是一二线城市，强三线城市，现在已经没什么库存了，所以就发现倒挂。

　　一二线城市通过去库存加上限价，没有风险，只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。

　　目前的问题就是把风险挤到了底线城市了，下面四五线城市、五六线城市，低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，这就是结构性风险。

　　判断6：

　　严厉组合拳调控，让行业风险更小

　　今后负债总量管理情况下，想增加负债是几乎不可能的。

　　这种管理下，这个行业的杠杆肯定在下降，因为你限价，把整个行业的风险定住了，把建设总量控制之后，把杠杆率降下来了，这些调控任何都是有利的。

　　因为我们的库存大概都在一二线城市，我想房价涨，但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢，没有泡沫也罢，我们好干了，最起码风险性小。

　　而且现在好就好在，现在的调控已经把政府的期望值也调下来了。

　　原房价跌了，政府的地价不降，随便出来的地价起价你算一下账，都是亏钱的。

　　所以政府现在慢慢把期望值也降下来了，反过来，未来房价限价是把风险给弄好了，限负债总额让这个行业的杠杆率降下来了，所以这个行业我觉得会更好一点。

　　判断7：

　　“品牌、产品、服务”是综合竞争力

　　　第一步，先是库存，库存有问题的话，说不上综合竞争力。

　　因为房地产的库存很麻烦。

　　因为挣点钱很难，亏钱特别容易。

　　要是挣一个亿的话特别难，但是亏一个亿特别容易。

　　因为挣钱以后一堆事，亏钱之后什么都没有。

　　所以如果库存有问题，土地储备布局不对，贵了，那基本上就是别说综合竞争能力了，问题直接变化为“能不能活着”？

　　第二就是品牌、产品、服务，这是个综合竞争力。

　　要提高我们的综合竞争力，还要看布局和土储质量，因为这个行业分两段，一段是前面投资，后面是做产品，投资做错了的话，做什么产品都亏钱，所以布局和土储很重要。其次看产品和服务，这些都很难。然后再看持续的降低负债率，我们有一个综合的负债率目标，希望负债总额能够下降的不多，利润的大幅增加、销售额的增加，负债率很快降下来。

　　第三就是坚定的布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。

　　我们也一直这么做的，有文旅、旅游，我们文旅是国内最大的，文化我们也在做。这个是房地产+里面的，这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业，教育是个大行业，医疗是个大行业，养老也是大行业，我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。

　　因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健，还是要讲高质量增长。

　　判断8：

　　并购解决风险最快，银行要支持并购

　　第二个建议，你要支持并购，因为并购是解决风险最最快的方法，有很多风险暴露出来，但是并购是解决风险最快的。

　　如果你还不了银行的钱的话，基本上从你违约到最后你把它拍卖掉，大概平均需要四年时间，快的话需要三年时间，但是并购的话三个月或者半年就解决了，所以并购是化解行业风险的最好方法。这个行业的风险就是经济风险，就是金融风险。所以并购是化解风险的一个手段，所以要支持并购。

　　不管是从额度上也好，还是并购贷也好，都要支持。

　　判断9：

　　5年后TOP5占行业30%左右

　　还要支持头部企业，为什么？不是因为我是头部企业，因为这个行业的头部企业，前五名大概是18%，我估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%，为什么？

　　因为每个行业，比如汽车行业中国前五名是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%，我说的就是前五名。我们这个行业，前五名是18%，所以再过五年，30%问题不大。

　　头部企业对行业稳定也有好处，头部企业我说的是前100名，所以这也是一个建议。